Вклад недвижимости в уставный капитал ООО

Внесение объекта недвижимости: здания, помещения, земельного участка в уставный капитал
Вклад права аренды и иных вещных прав
Порядок действий при передаче недвижимости в качестве вклада в уставный капитал
Услуги по оценке недвижимости: зданий, помещений, земельных участков при вкладе в уставный капитал

Внесение объекта недвижимости: здания, помещения, земельного участка в уставный капитал

Вклад недвижимости в уставный капитал ООО – это процесс оплаты долей общества с ограниченной ответственностью неденежными средствами, а именно объектом недвижимости - зданием, помещением, земельным участком или отдельными вещными правами в отношении этого объекта недвижимости. При внесении недвижимости в уставный капитал ООО происходит переход права собственности (или иных вещных прав) на передаваемый объект от собственника, являющегося участником ООО, к самому обществу как юридическому лицу. Взамен участник получает в свою собственность соразмерный пакет долей этого ООО.

В чем разница между вкладом здания, помещения или земельного участка и вкладом права аренды или иных вещных прав на эти объекты в уставный капитал? При вкладе недвижимости в уставный капитал происходит передача права собственности от собственника объекта к ООО (юридическому лицу), в чей уставный капитал передается объект. При вкладе права аренды или иных вещных прав на недвижимость, право собственности на объект остается у собственника, а ООО получает лишь отдельные права на использование объекта недвижимости тем или иным образом с пользой для себя.

Вклад права аренды и иных вещных прав на недвижимость в уставный капитал

Чаще всего в уставный капитал ООО вносят право аренды определенного объекта недвижимости – здания, помещения или земельного участка, т.е. совокупность прав и обязанностей арендатора объекта по существующему арендному договору (если это возможно по условиям арендного договора).

Чтобы оплатить долю в ООО путем внесения права аренды определенного объекта недвижимости, нужно чтобы рыночная стоимость этого права имела определенную значимую величину. В свою очередь, для того чтобы рыночная стоимость права аренды здания, помещения или земельного участка имела значимую положительную величину, необходимо, чтобы условия конкретного арендного договора давали арендатору объекта недвижимости определённые преимущества по сравнению с типовыми (среднерыночными) условиями аренды на данный тип объектов. Если арендный договор заключен на обычных, типовых условиях по среднерыночной арендной ставке, и не содержит в себе каких-то особых условий, выгодных для арендатора, то стоимость такого права такой аренды близка к нулю.
Подробнее об оценке стоимости права аренды недвижимости…

Кроме права аренды, в уставный капитал ООО можно внести и иные вещные права на недвижимость, не являющиеся правом аренды и не связанные с переходом права собственности.

Вот некоторые примеры иных вещных прав на недвижимость, которые можно передать в качестве вклада в уставный капитал:

Право получения будущих арендных платежей от сдачи в аренду здания, помещения или земельного участка.
Право безвозмездного пользования зданием, помещением или земельным участком в течение определенного периода времени.

Порядок действий при передаче недвижимости в качестве вклада в уставный капитал

Законодательные требования к процессу внесения имущества, в том числе и недвижимого, в уставный капитал ООО изложены в федеральном законе 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»"

Порядок действий при внесении недвижимости в уставный капитал ООО имеет следующую последовательность:

1. Проводится независимая оценка с оформлением отчета об оценке, устанавливающего рыночную стоимость объекта недвижимости, подлежащего передаче в уставный капитал. Отчет об оценке должен быть оформлен согласно требованиям федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и федеральных стандартов оценки ФСО I-VI, ФСО 7

Требование об обязательной независимой оценке имущества, передаваемого в качестве вклада в уставный капитал, содержится в Статье 15 закона 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»

2. Участники ООО договариваются о стоимости объекта недвижимости - здания, помещения или земельного участка, по которой он будет передан в уставный капитал.
Важно: стоимость объекта недвижимости, по которой он будет передан в уставный капитал, не может превышать его рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком. Решение о принятии объекта недвижимости в качестве оплаты долей ООО с указанием согласованной стоимости принимаемого объекта недвижимости принимается общим собранием участников ООО и оформляется в виде протокола общего собрания. Если ООО образовано единственным участником, то вместо протокола общего собрания оформляется решение единственного участника. Сама передача объекта недвижимости от участника к ООО оформляется через подписание акта приема-передачи имущества.

3. Подать в налоговую инспекцию по месту регистрации ООО следующий комплект документов, для регистрации изменений к уставу и увеличения уставного капитала:

Заявление по форме Р13014 (Скачать образец формы Р13014)
Протокол общего собрания или Решение единственного участника об увеличении уставного капитала, внесении изменений в устав общества и оплате доли ООО путем вклада недвижимости в уставный капитал (образцы см. выше)
Лист изменений к уставу ООО
Акт приема-передачи недвижимого имущества, переданного в качестве оплаты доли в ООО (образец см. выше)
Отчет об оценке объекта недвижимости от независимого оценщика (Посмотреть пример отчета об оценке недвижимости)
Квитанция об оплате госпошлины

4. Компания, получившая объект недвижимости (здание, помещение, земельный участок) в качестве вклада в уставный капитал, подает заявление о регистрации права в отношении приобретенной недвижимости в Росреестр. Заявление можно заполнить и подать в электронном виде через сайт Росреестра или лично (Скачать образец заявления на регистрацию права в отношении объекта недвижимости).

К этому заявлению должны быть приложены:

правоустанавливающий документ на объект недвижимости – в данном случае, это уже упоминавшийся выше акт приема-передачи имущества, вносимого участником в качестве вклада в уставный капитал ООО;
оригиналы или заверенные копии учредительных и регистрационных документов ООО – устав, лист изменений к уставу, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Процесс внесения объекта недвижимости в уставный капитал ООО завершается после прохождения процедуры государственной регистрации права и внесения соответствующей регистрационной записи в реестр.

Услуги по оценке недвижимости: зданий, помещений, земельных участков при вкладе в уставный капитал

Мы занимаемся независимой оценкой всех видов недвижимости – зданий, помещений, земельных участков для внесения в уставный капитал уже более 23 лет.

Консультацию по интересующим вас вопросам оценки недвижимости можно получить по телефону: +7 9037268674 или отправьте ваш запрос по электронной почте info@koo.ru или в Телеграм.