Независимая оценка недвижимости.

По определению независимая оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом "Об оценочной деятельности в РФ" и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта. Оценка объектов недвижимости очень часто связана с ее оборотом, но не всегда. Так, все чаще, предприятия и граждане выступают заказчиками наших услуг для целей консультации по вопросам управления стоимостью недвижимости, а именно, рассмотрением возможных способов использования объекта и инвестиций в него, а также определением будущей стоимости объекта после реализации выбранного инвестиционного проекта. А поскольку стоимость недвижимого имущества, как правило, очень значительна, то определение наилучшего способа его использования может очень сильно влиять на финансовую эффективность использования капитала, вложенного в данный объект.

В общем случае любой объект недвижимости представляет собой участок земли и так называемые "улучшения" земельного участка. Под "улучшениями" понимается любое рукотворное изменение земельного участка, например, возведение зданий или сооружений, прокладка дорог или коммуникаций, разбивка парков, садов, газонов и т.д. "Улучшения", с учетом их объема и качества, вносят существенную составляющую в стоимость, но часто стоимость только участка земли составляет большую часть стоимости оцениваемого объекта. Поэтому оценка земли или стоимости отдельных прав в отношении земельного участка, выделенного для эксплуатации объекта, всегда является важной составной частью оценки любого объекта недвижимости. Хотя, конечно, существуют объекты при владении которыми собственник не получает прав на землю, выделенных в натуре. К таким объектам относятся квартиры, помещения и т.д.

Кроме определения стоимости самого объекта можно определить и стоимость отдельных прав. Оцениваемое право может быть правом пользования или совокупностью прав пользования и владения, которые часто передаются по договорам аренды. Поскольку право аренды может быть продано, внесено в уставной капитал предприятия, передано в субаренду или иным образом переуступлено третьим лицам, то определение стоимости права аренды востребовано на рынке в не меньшей степени, чем определение стоимости самих объектов.

Важным моментом при заключении договора на оказание оценочных услуг, на который мы хотели бы обратить внимание наших клиентов, является полнота собранных технических и правоустанавливающих документов , поскольку эти документы являются основным источником информации, определяющей физические параметры объекта и его юридическое положение, на чем в дальнейшем будет базироваться работа оценщика.

К правоустанавливающим документам относятся: свидетельство о государственной регистрации права на оцениваемый объект и участок земли, договор аренды земли (если земля в аренде), если есть обременения объекта, то потребуются документы, подтверждающие права третьих лиц (договора, судебные решения и т.д.). К техническим документам относятся: паспорт БТИ, выписки из паспорта БТИ, в некоторых случаях, при отсутствии документов БТИ, для оценки нестандартной недвижимости может быть полезна строительная и сметная документация.

Отметим, что копии всех документов, передаваемых оценщику, должны быть заверены печатью предприятия и подписью уполномоченного лица. Эти документы служат основным источником информации и подшиваются в отчет в качестве приложения.

К сожалению, не всегда заказчик может представить полный комплект необходимых документов. По различным причинам могут отсутствовать все или часть технических или правоустанавливающих документов. Является ли это непреодолимым препятствием для проведения оценки? Нет, оценку можно провести и в этом случае, но тогда, в зависимости от ситуации, оценщик будет вынужден либо вводить некоторые предположения относительно параметров объекта, либо проводить дополнительные исследования объекта. Если предположения, сделанные оценщиком будут касаться правого положения объекта, то применение такого отчета будет весьма ограничено, ведь состав прав на объект оценки во многом определяет его стоимость, а если не верно предположение, то и результат будет недостоверным. Конечно, факт отсутствия каких-либо необходимых документов оценщик обязан описать в отчете.

Дополнительные материалы.

• Метод капитализации прибыли в оценке недвижимости. Как оценить стоимость недвижимого имущества, если известны доходы от использования этого объекта? Оказывается рыночная стоимость и доходы тесно взаимосвязаны, мы попытались популярно изложить эту методику. Это статья для тех, кто глубже интересуется методологией оценки.
• Оценка недвижимости в период падения и стагнации рынка. К сожалению, рынок недвижимости сильно упал в период кризиса, стоимость недвижимости снизилась, а количество сделок и объем операций стал намного меньше докризисного уровня. Низкий уровень активности участников рынка и отсутствие сделок может создавать значительные трудности при проведении оценки. Что думают оценщики по этому поводу? Читайте далее ...
• Оценка коммерческой недвижимости. Если посмотреть на недвижимое имущество не как на материальный объект, а как на форму капитала - можно увидеть интересные экономические связи и закономерности. Сектор коммерческой недвижимости живет по этим законам. Вам это может быть интересно.
• Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом. Одну и ту же недвижимость можно использовать по-разному, и при различном использовании эффективность ее использования будет разной. Как определить наилучшее использование при котором стоимость объекта будет максимальной? Это не праздный вопрос, от этого зависит многое.
• Рынок недвижимости во время финансового кризиса. Что происходит с рынком недвижимости? Что нам ждать в ближайшем будущем? Здесь мнение наших оценщиков.
• Определение износа при оценке недвижимости. Любая недвижимость устаревает и изнашивается, ее стоимость из-за этого снижается. Как определить величину износа, на какие признаки нужно обратить внимание? Когда уже знаешь, на что нужно смотреть - видишь лучше.
• Оценка жилой недвижимости в малых населенных пунктах. Не будем забывать, что рынок недвижимости - это не только большие города, недвижимость деревень и поселков тоже представляет собой большую ценность. Но это совсем другой рынок, здесь свои особенности и свои сложности, но нерешаемых задач нет.
• Оценка недвижимости с обременением. Если на объект недвижимости существуют права третьих лиц и ограничения в использовании, как это повлияет на оценку такой недвижимости? Наверное, это будет уменьшать стоимость, но насколько?
• Оценка доходности вложений в недвижимость. Если недвижимость - средство получения дохода, то как определить доходность и эффективность вложений? По каким показателям проводить сравнение?
• Оценка малоликвидной недвижимости. Как оценить стоимость недвижимости, которую практически очень трудно продать? Ведь не всегда оценка проводится для продажи объекта, есть много ситуаций, когда нужно оценить стоимость для других целей. В оценке малоликвидной недвижимости есть много проблем, но есть и их решение.
• Методы оценки недвижимости. Тем, кто интересуется методологией оценки стоимости объектов недвижимости, мы рекомендум эту статью. Здесь в кратко изложена суть методических подходов, используемых при расчете рыночной стоимости недвижимого имущества.

Новая услуга - Срочная оценка недвижимости в Москве !!!
Выезд оценщика на объект в день обращения. Сдача отчета об оценке через два дня !!! Звоните: (495) 726-86-74.