Оценка стоимости права аренды недвижимости.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ собственник (или иной законный правообладатель) вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды. Объектом аренды могут быть любые "непотребляемые" вещи и предметы. К "непотребляемым" вещам закон относит:"...земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования". Свойство "непотребляемости" не распространяется на постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа, ведь у зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и многих других предметов износ приводит к утрате натуральных свойств при использовании этих вещей, но это в корне отличается, например, от использования бензина, электроэнергии или продуктов питания.

Сдача в аренду объектов недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования недвижимости, аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимое имущество, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в объектах, необходимых для их функционирования. Заключая договор аренды объекта недвижимости арендатор приобретает право пользования объектом, а иногда арендатор получает права пользования и распоряжения, - это зависит от условий договора аренды. Право аренды, точнее совокупность прав, полученных по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота, в частности, право аренды может быть продано. Но для продажи (или иных форм отчуждения) необходимо установит стоимость этого права, ведь "Закон об оценочной деятельности в РФ" прямо разрешает оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав.

На чем строится оценка прав аренды недвижимости? Конечно, на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Ведь нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает? То есть при проведении анализа договора, в первую очередь, необходимо обратить внимание на условия, которые дают преимущества, по сравнению с общей рыночной ситуацией. Какими могут быть эти преимущества? Это - условия оплаты (сумма, сроки и порядок платежей, зачет иных расходов в арендную плату, порядок начисления штрафов и пени); характеристики самого объекта аренды (площадь, этаж и этажность, качественные характеристики конструктивных элементов и отделки, местоположение, удобство подъезда, инфраструктура района и прилегающей территории); срок действия договора аренды и условия пролонгации; дополнительные права, например, право выкупа объекта аренды, право проведения перепланировки или иных изменений.

Перевод тех или иных положений договора аренды, описанных языком юридических формулировок и интерпретируемых заинтересованными сторонами как преимущества или недостатки, в количественные показатели, определяющие стоимость этой совокупности прав, - это и есть оценка стоимости прав аренды. Но как перевести качественные характеристики в количественные? Рассмотрим основные методы оценки недвижимости в применении к нашей задаче на конкретных примерах.

Самый простой пример - это преимущество в величине арендной ставки. Действительно, если договором аренды предусмотрена сумма оплаты ниже, чем существующие цены рынка за аренду аналогичного объекта, то это явное преимущество может быть выражено в терминах стоимости. Сделать это достаточно просто, нужно рассчитать сумму экономии за период аренды и дисконтировать ее по правилам расчета текущей стоимости будущих доходов - мы получим текущую стоимость (то есть стоимость на дату оценки) данного преимущества, если это преимущество единственное, а договор аренды не содержит условий, ухудшающих положение арендатора по сравнению с обычными договорами аренды, то эта стоимость и будет равна рыночной стоимости права аренды данного объекта недвижимости.

Могут существовать более сложные условия договора аренды, которые можно считать существенным преимуществом, например, - право выкупа объекта аренды. Здесь нужно анализировать, прежде всего, стоимость выкупа, сроки, когда этот выкуп можно произвести, условия выкупа и величину необходимых затрат на выполнение этих условий. Сам расчет может быть проведен в рамках метода дисконтирования денежных потоков, что является стандартной процедурой в таких случаях и обсуждать применение этого метода дополнительно в рамках данной статьи не имеет смысла.

Право зачета затрат арендатора, произведенных на ремонт, перепланировку или реконструкцию объекта аренды, в стоимость арендных платежей также может быть преимуществом, увеличивающим стоимость права аренды. Действительно, в результате разумно проведенного ремонта или реконструкции можно получить объект с лучшими потребительскими свойствами, но арендная плата за него будет ниже, поскольку договор аренды заключался, когда объект был в плохом состоянии. Эта ситуация часто встречается при сдаче в аренду недвижимости, находящейся в престижных районах, но находящейся в неудовлетворительном техническом состоянии. Отметим, что не только право зачета расходов в арендный платеж является преимуществом, но и само право проведения ремонта, перепланировки или реконструкции может являться значимым преимуществом, даже без зачета расходов. Все зависит от величины арендной платы, если она изначально была предусмотрена на низком уровне и даже небольшие инвестиции в ремонт резко повышают качество объекта, то такие затраты могут быть эффективными даже без их зачета в стоимость арендных платежей.

На некоторых примерах мы попытались показать, как преимущество условий договора трансформируется в стоимость права аренды. Конечно, это не полный перечень преимуществ, но наиболее часто встречающиеся в практике случае мы описали. Надеемся, что вы сможете по-новому взглянуть на условия конкретных договоров аренды и увидеть в них источники добавочной стоимости для своего бизнеса. А если вам будет необходима консультация независимого оценщика - обращайтесь в нашу компанию.