Оценка арендной платы - услуги по оценке арендной ставки и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области.

Оглавление.

• Объект оценки - арендная плата и арендная ставка.
• Существенные условия арендного договора.
• Параметры сравнения объекта оценки и аналогов.
• Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости.
• Наши услуги.

Объект оценки - арендная плата и арендная ставка.

Сдача в аренду объектов недвижимости является широко распространенной и экономически эффективной формой использования различных объектов недвижимости, а привлекательность арендного договора во многом зависит от величины установленной арендной платы, ведь именно величина арендной платы является важнейшим параметром договора аренды и она во многом определяет привлекательность для арендатора данного предложения. Но прежде чем говорить о самой процедуре оценки рыночной стоимости арендной платы давайте уточним определение объекта оценки.

Начнем с критики. Устоявшееся в обороте словосочетание "оценка арендной платы и арендной ставки" не совсем точно соответствует статье 5 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Закон не предусматривает "плату" в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию. В нашем случае мы имеем дело, скорее, с оценкой стоимости услуги сдачи объекта недвижимости в аренду или с оценкой права пользования, а не с оценкой платы за нее, хотя подразумевается, что величина платы совпадает с величиной рыночной стоимостью услуги и стоимостью права использования. Отдельно отмечу, что речь идет не об оценке права аренды потому, что стоимость права аренды в большой степени определятся величиной арендной платы, установленной в договоре аренды, а в нашем случае величина арендной платы неизвестна, нам только предстоит ее определить.

Корректной формулировкой объекта оценки будет, например :"Право использования и/или владения такого-то объекта на условиях, определенных в задании на оценку". А в задание на оценку нужно вписать основные условия предполагаемого арендного договора. Отмечу, что сама формулировка права, передаваемого арендатору, может содержать не только право использования, но и право владения - на это нужно обратить внимание. Но, несмотря на некоторые юридические шероховатости, употребление термина "оценка арендной платы и арендной ставки" стало повсеместным и используется не только в речи, но и в официальных документах и отчетах об оценке, поэтому в дальнейшем мы будем придерживаться этой устоявшейся терминологии.

Итак, объект оценки установлен, но для проведения самой оценки и сравнения арендуемого объекта с рыночными аналогами необходимо провести параметризацию объекта оценки и выделить основные параметры, по которым мы будем искать аналоги, в дальнейшем мы будем говорить только о сравнительном подходе к оценке арендной платы, как наиболее наглядном способе расчета рыночной стоимости. Но что может быть источником информации, где мы можем взять значения основных параметров оцениваемого объекта и перечень прав и обязательств арендатора и арендодателя, которые и будут определять рыночную величину ставки аренды и арендной платы? Конечно, основной источник информации - это арендный договор или его проект, который может быть подписан в будущем арендатором и арендодателем.

Существенные условия арендного договора.

Какие условия арендного договора существенным образом определяют состав и качество прав арендатора? В первую очередь, это характеристики самого объекта недвижимости: площадь, тип объекта и его назначение, местоположение, удаленность от центра и станций метро, техническое состояние, уровень отделки, функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади, этаж, наличие и состав средств связи, состав коммунальных услуг, наличие парковки и охраны. Хотя не все эти параметры указываются непосредственно в арендном договоре, но они либо содержатся в документах БТИ, являющихся приложением к договору, либо являются физическими характеристиками, устанавливаемыми при проведении оценки и осмотре объекта недвижимости.

Ко второй группе существенных условий следует отнести параметры договора непосредственно определяющие права и обязательства арендатора и арендодателя. Наиболее важные параметры - это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения). Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, а наличие такого условия очень существенно влияет на состав прав арендатора и арендную плату.

Параметры сравнения объекта оценки и аналогов.

Для того, чтобы оценить арендную плату и арендную ставку методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги - предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть мы должны подобрать не только сопоставимые с объектом оценки по физическим параметрам аналоги, но и подобрать схожие условия аренды.

Как всегда, при сравнении многопараметрических объектов, не всегда удается найти аналоги, близкие к объекту оценки по всем параметрам, ведь перечень параметров достаточно большой и искать близкие аналоги может оказаться трудной задачей особенно, если сектор рынка аренды, к которому принадлежит наш объект, развит не слишком хорошо.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто - на развитом рынке, которым, например, является московский рынок аренды недвижимости, всегда можно подобрать аналогичные объекты, предлагаемые в аренду. Если Вы хотите сэкономить время на поиске аналогов и проведении самой оценки мы предлагаем воспользоваться нашим он-лайн сервисом оценки стоимости аренды офисных помещений в Москве. Данный сервис работает с актуальной базой данных (БД) реальных предложений по аренде офисных помещений в Москве. В качестве результатов расчета Вам будет представлена не только величина рыночной ставки аренды, но и таблица с аналогами, использованными для проведения оценки.

Но как быть со второй группой параметров - условиями арендного договора? Здесь возможны две ситуации: первая - объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях, как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения. Вторая ситуация - это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, здесь долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется работать с аналогами близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды и вводить существенную корректировку на срок аренды.

Конечно, применение больших корректировок (более 10%) крайне нежелательно, это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, что может быть очень важным при оценке государственных объектов, поскольку эти отчеты обязательно проходят экспертизу. Вообще, раздел отчета, посвященный внесению корректировок, является самой критикуемой частью отчета, а если во главу угла ставится юридическая неуязвимость отчета, то к этому разделу нужно отнестись очень внимательно.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости.

Оценка арендной ставки и арендной платы при сдаче в аренду имущества (не только недвижимого), принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, является обязательной в силу статьи 8 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым. Особенность такой оценки является то, что отчет об оценке арендной платы обязательно проходит экспертизу в соответствующих государственных органах на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. В случае наличия отклонений от установленных требований (по мнению государственных экспертов) отчет не принимается для целей совершения конкретной сделки по сдаче в аренду данного объекта.

Какие замечания, в основном, предъявляются к отчетам? Первое - описание объекта оценки. В нашем случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а стоимость его использования на определенных условиях. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел "Существенные условия арендного договора").

Второе - заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником, этот пункт содержится в статье 10 "Закона об оценочной деятельности в РФ". Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор - коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора - поручение арендодателя арендатору заключить договор на оценку объекта аренды, в противном случае по формальным основаниям отчет могут не принять.

Третье - корректировки аналогов. Любой метод оценки из сравнительного подхода требует введения корректировок, а стандарты оценочной деятельности (ФСО-1) требует привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными - это очень непростая задача, если Вы предполагаете, что данный отчет может попасть к серьезному оппоненту. Выходом здесь может быть применение метода качественных корректировок, когда корректируется не само значение цены аналога, а только вводится качественный признак, например - ↑ и ↓. Я не буду описывать сам метод, в этом нет нужды, он описан в известной книге Озерова Е.С. "Экономический анализ и оценка недвижимости". Здесь нас интересует только способ обоснования введения корректировки при применении этого метода, ведь именно эта часть отчета часто критикуется.

Обоснование корректировок при применении данного метода оказывается на удивление очень простой и очень убедительной. Поскольку мы не вводим количественных поправок, нам просто не нужно указывать, при каких условиях эта поправка будет иметь другое значение, нам просто нужно указать, при каких условия она будет, а при каких - нет. Но и здесь все обстоит элементарно, если аналог отличается в лучшую сторону - ставим ↓, если в худшую - ↑, а если не отличается - корректировки попросту нет.

Применение метода качественных корректировок - это очень хороший способ обезопасить отчет от критики, но его применение возможно только, если оценщику доступны для анализа достаточно близкие аналоги, при использовании аналогов, сильно отличающихся от объекта оценки, этот метод может не дать приемлемых результатов, хотя для оценки арендной платы за типовые объекты недвижимости в Москве он работает прекрасно.

Наши услуги.

Наша компания имеет очень большой опыт в оценке арендной платы для любых целей. в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям, мы располагаем штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки, и мы предлагаем нашим заказчикам оценку арендной платы объекта недвижимости за 1-2 дня. Для проведения оценки нам потребуются следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду.
2. Паспорт БТИ.
3. Экспликация и поэтажный план.
4. Существенные условия договора аренды:
• вид передаваемого права;
• срок аренды;
• условия платежа и платежный период;
• ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
• условия досрочного расторжения договора;

Для справок по данному вопросу обращайтесь по тел. (495)-726-8674, мы будем рады Вас проконсультировать.

© 2010 оценочная компания "Старт-Альянс"