Оценка помещений.

Недвижимое имущество в оценочной деятельности принято классифицировать по видам. Одним из таких видов недвижимости является помещение, то есть часть здания. Помещения, в зависимости от их назначения, бывают жилыми и нежилыми. О порядке оценки жилых помещений можно прочитать на странице, посвященной оценке квартир, а здесь мы подробнее остановимся на особенностях оценки нежилых помещений.

Нежилые помещения – это, как правило, коммерческая недвижимость, используемая как офис, склад или магазин. Рыночная стоимость коммерческого помещения целиком зависит от величины дохода, который она способна приносить своему владельцу – чем больше доход, тем выше ценность помещения. В свою очередь, доход от эксплуатации помещения определяется текущим уровнем рыночных арендных ставок на данный тип помещений. Поэтому, чем выше ставка аренды, тем больше рыночная стоимость помещения.

Оценка стоимости помещений может проводиться для решения различных задач – например, для обоснования цены в сделке купли-продажи, для передачи в уставный капитал, для залога в банк и т.п. Во всех этих случаях оценке подлежит рыночная стоимость помещения. Хотелось бы обратить внимание наших потенциальных заказчиков на то, что задача оценки (то, как планируется использовать результат оценки) и вид определяемой стоимости фиксируются в договоре на оценку помещения, и в дальнейшем полученный результат можно будет использовать только для решения той задачи, которая указана в договоре и никак иначе. То есть, если помещение оценено для внесения в уставный фонд вновь создаваемой компании, то этот результат нельзя будет использовать при передаче данного помещения в залог или решения других задач. Поэтому, заказчик оценки должен четко сформулировать задачу предстоящей оценки еще на этапе согласования договора.

При предварительном согласовании условий проведения оценки, нас часто спрашивают о том, какие документы потребуются для работы оценщика. К таким документам относятся:

1. Свидетельство о государственной регистрации права или иной правоподтверждающий документ.
2. Кадастровый паспорт, выданный территориальным БТИ.
3. Экспликация.
4. Поэтажный план.
5. Справка о размере ежегодных операционных расходов, связанных с эксплуатацией помещения.
6. Справка о полной и остаточной балансовой стоимости помещения (если собственником является юридическое лицо).
7. Сведения о наличие обременений (если есть).

После заключения договора, оценщик осматривает помещение и здание, в котором это помещение расположено. Осмотр проводится с целью определения характера местоположения помещения, класса здания, в котором оно находится, и состояния внутренней отделки. Во время осмотра оценщик фиксирует наличие неисправностей или повреждений в отделке или конструкции помещения и делает необходимые фотографии, которые затем будут использованы в качестве иллюстраций в отчете об оценке.

Процесс оценки типового помещения занимает, как правило, три рабочих дня, после чего готовый отчет об оценке передается заказчику. К отчету прикладываются все документы, которые были использованы при проведении оценки, а также прикладываются документы самого оценщика – свидетельство об аккредитации в СРО, полис страхования гражданской ответственности и диплом о получении оценочного образования.