Оценка жилой недвижимости в малых населенных пунктах.

Объекты недвижимости в малых населенных пунктах (деревнях и поселках) все чаще являются предметом сделок и, поэтому, нуждаются в оценке рыночной стоимости. Чаще всего - это жилая недвижимость, включающая в себя жилые дома, земельные участки, хозяйственные постройки и садовые насаждения. Спрос на такую недвижимость формируют городские жители, приобретающие деревенские дома для использования в летний период в качестве дачи. Поэтому к числу факторов, повышающих стоимость этих объектов, относятся свойства и качества недвижимости, способствующие ее использованию для летнего отдыха. К таким факторам относится: хорошая экологическая обстановка, наличие поблизости водных объектов и/или лесных угодий, хорошая транспортная доступность при любых погодных условиях и, конечно, характеристики самого объекта - площадь дома, его состояние, площадь земельного участка.

Но в оценке недвижимости этого типа существует проблема получения достоверной информации о ценах сделок. Действительно, если мы рассматриваем малый населенный пункт с количеством домов до 100, то говорить о наличии достаточного, для проведения оценки, количества сделок, тем более сделок близких по времени проведения к дате оценки, - просто нереально. Даже если такие сделки были, то, как правило, это единичный случай в течение ближайших нескольких лет, а информация о цене продажи существует только в виде слухов, что вроде бы заплатили столько, а может не столько, но в общем - много. Если в качестве аналогов принимать информацию о сделках во всем районе или области, то есть расширить территорию рынка, то можно допустить существенные ошибки. Действительно, даже в соседней деревне, расположенной всего в 10 километрах от объекта оценки, основные ценообразующие факторы могут существенно измениться, водный объект уже не будет расположен в непосредственной близости, вместо леса будут поля, а качество подъездных дорог может быть совершенно другим. Но ведь именно эти факторы являются привлекательными для потенциального покупателя, он за них платит. Конечно, если для аналогов и объекта оценки совпадают основные ценообразующие параметры, то сравнение можно провести и по достаточно удаленным аналогам. Но что делать, если близких аналогов нет?

В этом случае оценщики прибегают к использованию методов оценки, основанных на расчете затрат на строительство идентичного объекта недвижимости. Попросту говоря, нужно посчитать - сколько будет стоить строительство такого же дома, а затем откорректировать эту величину на значение износа объекта оценки, ведь мы посчитаем затраты на строительство нового дома, а оцениваемый объект уже эксплуатировался, некоторые элементы его могут требовать ремонта или замены - это нужно учесть.

Рассчитать стоимость строительства и учесть износ - несложно, существует масса справочников по экономике строительства, где приведены стоимости строительства тех, или иных объектов, например - сборники "Укрупненные показатели стоимости строительства", выпускаемые компанией "Ко-Инвест". Значительно сложнее в этой ситуации оценить стоимость земельного участка, ведь стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости зданий и сооружений, возведенных на участке, и стоимости самого участка. Как оценить стоимость земли, если сделок купли-продажи нет, рыночной ценовой информации нет, а оцениваемый земельный участок имеет выраженные преимущества (или недостатки), которые должны быть учтены, и дальние аналоги плохо подходят?

В этом случае нужно обратить внимание на одну особенность, рассмотренного нами сектора рынка. Мы рассмотрели пример стагнационного рынка, когда спроса и сделок практически нет, но в таких поселках земля не является дефицитом. Свободной земли, как правило, в таких поселения достаточно и она находится в распоряжении органов местной исполнительной власти. То есть, для того, чтобы оценить земельный участок, нужно узнать условия выделения новых участков под жилищное строительство и просуммировать все затраты застройщика на приобретение участка. Конечно, затраты на оформление участка под строительство - это еще не рыночная стоимость участка, ее нужно увеличить на величину прибыли инвестора, возможно - это 20-30%. Этот подход к оценке земли (если его возможно применить) помогает сразу расставить все по своим местам - земля в рыночном обороте не может стоить на много дороже (в разы), чем ее можно получить у собственника-государства, а значит оценка затрат на приобретение участка у государства - объективный способ оценки рыночной стоимости участка. Ведь для потенциального покупателя строительство нового дома на выделенном вновь участке - реальная альтернатива покупке уже построенного дома, и покупатель не заплатит за существующий дом больше, чем будет стоить строительство нового дома.

Мы рассмотрели некоторые особенности оценки недвижимости в малых поселениях, конечно, не всегда оценщик может следовать логике, изложенной в данной статье, но  часто такой подход к оценке жилой недвижимости позволяет, с одной стороны, учесть все особенности объекта, а, с другой стороны, основывать свои расчеты и выводы только на объективной и достоверной информации, относящейся именно к оцениваемому объекту, а не к весьма отдаленным аналогам.