Оценка стоимости незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям. Но сделка покупки-продажи требует установления цены сделки, на которую будут согласны обе стороны. Как провести оценку недвижимости такого типа и установить для нее справедливую рыночную стоимость? Какие ее параметры будут иметь определяющие влияние на стоимость? Попробуем кратко ответить на эти вопросы.

Объекты недвижимости незавершенного строительства, наверное, являются самым трудным для проведения оценки видом недвижимости. Эти трудности порождены целым комплексом причин. Главная причина состоит в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход, а наоборот - требует больших финансовых вложений и времени на завершение строительства. Неопределенность в требуемых финансовых ресурсах и сроках завершения объекта, приводит к разбросу величины стоимости самого объекта при проведении оценки. Кроме сложных финансовых условий завершения строительства объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности на него, или иные права, могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.

Но сложности юридического положения объекта могут быть не единственным источником затруднений в реализации проекта и завершении строительства. Недостроенные объекты недвижимости, особенно с давно прекращенным строительством, подвержены износу и повреждению в большей мере, чем готовые объекты. Действительно, отсутствие даже небольшой части необходимых систем или конструкций здания, или иного объекта недвижимости, приведет к усиленному воздействию негативных внешних факторов на внутренние элементы и конструкции и будет способствовать быстрому износу и повреждению объекта. Например, отсутствие кровли приведет к усиленному воздействию воды на внутренние элементы здания, которые не рассчитаны на длительную эксплуатацию в таких условиях.

Мы вкратце затронули основные причины, создающие специфику оценки объекта незавершенного строительства чтобы показать, как эта специфика определяет порядок проведения оценки и выбор методов расчета стоимости. Приступая к оценке незавершенного строительством объекта независимый оценщик, прежде всего, должен определить состав объекта недвижимости, существующие права на объект и их правообладателей. Кроме того, оценщик должен тщательно выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено. Что было причиной? Финансовые трудности конкретного инвестора? Общее падение спроса на рынке? Ошибки или существенные технические недочеты проекта? Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического толка? Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав причины остановки строительства предыдущим инвестором, независимый оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит оценку на достоверном материале.

Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта. Сюда относится обмеры объекта и определение степени завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля и т.д.) и определение степени их износа с установлением возможности использования этих систем в новом строительстве. А также расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.

После завершения юридического и технического анализа объекта можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта. В оценке незавершенного строительства - это важнейший этап, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависят и размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после завершения этого строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Конечно, оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, где стоимость оцениваемого объекта - максимальна.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов. Первое - завершение строительства согласно первоначальному проекту. Второе - изменение проекта и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте. Третье - снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению. Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству и их ценность в таком варианте будет не просто нулевой - она будет отрицательной, поскольку снос этих конструкций потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

Теперь о выборе методов оценки. Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, не могут быть применены к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов, а здесь есть вот какая особенность.

Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего дальнейшего использования выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями). В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны - покупателя и продавца. Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств ( может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене. Что касается покупателя, то он, как опытный застройщик, прекрасно понимает, что на возведение уже существующих конструкций он должен был бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить на сроках строительства. Ведь стоимость строительства считается достаточно точно и обе стороны сделки прекрасно знают эти цены.

Более сложная ситуация возникает, если в наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование, или снос и новое строительство. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (потому, что продавец всегда стремиться компенсировать произведенные затраты, чтобы не остаться в убытке), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять справедливость стоимости объекта. Конечно, в этом случае можно применить и затратный и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает и текущее состояние объекта и перспективы его использования, а не базируется на ретроданных, которые могли потерять свою актуальность на сегодняшний день.