(495) 726-86-74
(495) 999-34-19
Корпорация  "ОЦЕНКА" независимая оценочная компания
Главная Контакты Карта сайта English version

Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом.

Важнейшим этапом в оценке недвижимости методами доходного подхода является определение полного перечня статей расходов и доходов, связанных с эксплуатацией оцениваемого объекта и расчет величин доходов и расходов за рассматриваемый период времени. Чистый операционный доход, представляющий собой разницу между доходами и расходами, является базой для расчета стоимости объекта недвижимости во многих методах доходного подхода. Полнота рассмотрения доходных и расходных статей, а также точность и объективность расчета значений доходов и расходов, является залогом правильного применения методов доходного подхода и получения достоверного результата оценки.

Сразу оговоримся, что в этой статье мы рассматриваем только функционально готовые объекты, пригодные к использованию по своему прямому назначению без предварительного проведения каких-либо строительных или ремонтных работ. А, поскольку, структура и величина доходов и расходов собственника объекта недвижимости зависит от выбранного им способа использования объекта, то мы рассмотрим основные способы использования недвижимости.

Первый способ - это использование в личных или общественных целях. Использование объекта недвижимости в этих целях не может служить моделью наилучшего использования объекта ("наилучшего" в смысле терминов оценочной деятельности) при расчете его стоимости доходным подходом. Действительно, мотивация собственника, использующего свою недвижимость данным способом, не носит коммерческого характера и не имеет целью извлечение максимальной прибыли или максимизации стоимости самого объекта, поэтому рассмотрение этих способов использования недвижимости лежит за рамками нашей статьи.

Второй способ - использование объекта для собственных коммерческих нужд, то есть для размещения на его площадях собственных бизнес-структур. Этот способ использования недвижимости встречается часто, ведь различные предприятия и организации, являющиеся собственниками недвижимости, зачастую используют ее в интересах своего бизнеса, размещая на принадлежащих им площадях офисы, склады, магазины, производственные цеха и т.д. Может ли такой способ использования быть наилучшим? Да, может. Но проблема состоит в том, что при проведении практической оценки независимому оценщику придется рассчитать доходы и расходы всего бизнеса и выделить чистый операционный доход, приходящийся на недвижимость, это может быть очень сложной задачей, и ее сложность будет возрастать по мере уменьшения вклада объекта недвижимости в добавленную стоимость по сравнению с другими бизнес-процессами. Действительно, если оцениваемый объект недвижимости является лишь малой частью функционирующего бизнеса, то точно выделить его вклад в добавленную стоимость будет очень трудно, он просто затеряется среди других, более значимых факторов. По этой причине такой способ использования недвижимости редко рассматривается независимыми оценщиками, как модель наилучшего использования.

Третий способ - передача объекта недвижимости в доверительное управление. Такая форма использования собственности может быть экономически эффективной, ведь профессионал в области управления недвижимостью должен всегда добиваться наилучших результатов, которые в этой сфере выражаются в виде снижения расходов на эксплуатацию, снижения потерь от перерывов в использовании объекта при смене арендаторов, повышении доходов за счет эффективного управления. Доверительное управление - хороший способ для собственника использовать свою недвижимости, но будет он наилучшим, или нет, зависит от конкретных условий договора, заключенного с управляющей компанией. Но нас интересует несколько другой вопрос - можно ли использовать данный способ, как модель наилучшего использования при расчете стоимости объекта? Если посмотреть на этот вопрос с точки зрения практикующего оценщика, то ответ, скорее всего, будет - нет. Это связано, в первую очередь, с отсутствием достаточного количества общедоступной информации по условиям доверительного управления объектами различно типа, по крайней мере, количество подробно описанных предложений по приему в доверительное управление объектов недвижимости не идет ни в какое сравнение с количеством предложений по прямой аренде, а следовательно, в настоящее время, эта информация не может в полной мере характеризовать рынок и не может отразить все нюансы мотиваций участников рынка.

Четвертый способ - сдача объекта в аренду. Это самый распространенный способ, который используется как модель наилучшего использования для оценки зданий, помещений и иных объектов, пригодных к немедленному коммерческому использованию. Преимущество его применения, по сравнению с другими способами, состоит в том, что анализ доходов, которые может получить собственник при таком способе использования своей недвижимости, основан на достоверной информации с рынка, на котором представлены объекты недвижимости всех типов. Поиск аналогов на этом рынке не представляет больших трудностей для оценщика. Кроме того, выбор такого способа использования и расчет доходов на основе существующих рыночных ставок аренды, позволяет независимому оценщику убедительно показать, какие доходы от эксплуатации этого объекта можно получить и доказать правильность своей позиции на репрезентативной рыночной информации.

В заключение можно сказать, что сдача объекта в прямую аренду стороннему арендатору, конечно, не является, априори, наилучшим использованием для всех объектов недвижимости, но иное рассмотрение использования функционально готового объекта в моделях доходного подхода скорее является исключением из правила и применяется только тогда, когда аренда, по каким-либо причинам, является невозможной.