Независимая оценка земли в Москве и Подмосковье.

Независимая оценка земли, являясь особым направлением в оценке недвижимости, рассматривает в качестве объекта оценки только сам земельный участок без учета расположения на нем каких-либо возведенных объектов. То есть участок рассматривается, как незастроенный. Конечно, часто это утверждение является только предположением, но оно необходимо чтобы выделить стоимость земли из стоимости всего комплекса объектов недвижимости, расположенных на данном участке.

Если в отношении застройки участка можно принять некоторые предположения, то в отношении разрешенного использования земли так поступить нельзя. Любой земельный участок имеет свое разрешенное использование, и, если на нем построено здание в пять этажей, то это не означает, что купив этот участок на нем можно построить здание в десять этажей. У участка есть свое назначение, а изменение этого назначения (или существенное изменение параметров существующих объектов) не всегда возможно в силу многих ограничений и правил, регулирующих рынок недвижимости.

Именно по этим причинам и из-за особого статуса недвижимого имущества в экономической жизни общества, оценка земли не может быть проведена в отрыве от анализа правоотношений вокруг данного объекта. Ведь согласно российскому законодательству все права на недвижимое имущество, и на земельные участки в том числе, должны быть зарегистрированы в "Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором права на участок описаны и удостоверены.

Обычно от независимого оценщика требуется определить либо рыночную стоимость самого земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды участка, или рыночную величину ставки арендной платы. Безусловно, это совершенно различные объекты оценки и заказчику, прежде чем заключать договор с оценочной компанией, нужно точно определиться - что он хочет оценить и как он будет использовать результаты оценки.

Для незастроенного участка, чаще всего, определяется рыночная стоимость права собственности. Но право собственности не единственный вид прав, которые обращаются на земельном рынке. Аренда земли - важная юридическая форма оборота земельных участков, а оценка стоимости права аренды земельного участка - необходимая часть сделки по переуступке прав аренды. Стоимость права аренды определяется договором аренды, ведь именно заключенный и вступивший в силу договор аренды земли является источником оцениваемого права. Важные условия договора такие как величина арендной платы, порядок проведения платежей, разрешенное использование участка, особые условия, например возможность выкупа участка, сильно влияют на стоимость права аренды.

Разумеется, для оценки земельного участка лучше всего обратиться к профессиональным оценщикам, это их работа и они являются специалистами в этом деле. Но часто случаются ситуации, когда собственнику необходимо быстро и самостоятельно оценить стоимость своего участка. Здесь мы остановимся на способах обработки ценовой информации, которую наши клиенты используют для формирования своего представления о стоимости оцениваемого участка. Как правило, это предложения о продаже похожих участков, опубликованные в интернете. С самого начала нужно сказать, что цена, которая стоит в предложении на продажу, не есть рыночная стоимость этого участка, потому что цена сделки купли-продажи и первоначальна цена, по которой собственник хотел продать объект, могут отличаться очень существенно. Отличие цены предложения от цены сделки называется уторговыванием, а определение величины поправки на уторговывание является одним из этапов любой оценки методами сравнительного подхода.

Сколько можно выторговать у продавца? Все зависит от многих причин, но наиболее важной является прогнозируемая динамика рынка. Если цены на рынке растут, то вряд ли продавец согласится на большие скидки, на растущем рынке скидка 5% - уже много. Другая ситуация складывается, если рынок падает, тем более если падение носит фундаментальный характер и прогнозы на рост рынка отсутствуют. В этом случае, как правило, возникает вот какая ситуация. Продавцы не снижают резко цены в предложениях на продажу, поскольку не готовы сразу отказаться от значительной части своих доходов, на которые ранее они рассчитывали, но при общении с реальным покупателем они готовы сделать очень существенные уступки, поскольку риск срыва сделки - очень существенный фактор и при этом исходе продавец не получает ничего, а дальнейшая экспозиция участка на рынке, в условиях падения цен, все равно приведет к уменьшению его выручки. Поэтому разница между ценами предложений и ценами сделок на падающем рынке может исчисляться десятками процентов (в период острой фазы кризиса в 2009 году эта величина доходила до 50%), именно поэтому определение этой величины является таким важным моментом в оценке земли и незастроенных земельных участков.

Дополнительные материалы:

• Оценка тенденций рынка земли Подмосковья во втором квартале 2009 г. Рынок незастроенных земельных участков пострадал в период кризиса больше других секторов рынка недвижимости. В чем причины такого резкого падения цен на землю? Какие тенденции преобладают на этом рынке? Читайте мнение наших специалистов.
• Оценка земли в Москве. Земля в Москве, в основном, находится в собственности города Москвы, как субъекта Российской Федерации, и передается в аренду для различных целей использования. Поэтому оценка земли сводится к оценке рыночной стоимости права аренды. Как провести оценку стоимости прав аренды земельного участка в Москве? Какие нормативные документы существуют по этому вопросу? Об этом можно узнать, прочитав статью.
• Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения. Земля в сельском хозяйстве - это одновременно и объект труда и средство производства. Стоимость земель сельхозназначения формируется под воздействием набора факторов, присущих только этой категории земель. Познакомьтесь со способами оценки земли, занятой в сельскохозяйственном производстве, изложенными в данной статье.
• Что влияет на стоимость земли? Земельный рынок неоднороден, он состоит из земельных участков различных категорий, имеющих различное разрешенное использование. Что влияет на стоимость земли и как изменяются цены на земельные участки с течением времени, можно узнать, познакомившись с материалом этой статьи.
• Наилучшее использование земли. Как использовать свою землю наилучшим образом? Этот вопрос волнует многих собственников земельных участков. Узнайте, что такое наилучшее использование земли, какие существенные факторы влияют на выбор способа освоения земельного участка и познакомьтесь с порядком определения наиболее эффективного использования земельных участков, прочитав эту статью.