(495) 726-86-74
(495) 999-34-19
Корпорация  "ОЦЕНКА" независимая оценочная компания
Главная Контакты Карта сайта English version

Оценка недвижимости с обременением

Правовое положение оцениваемого объекта во многом определяет его рыночную стоимость, поэтому в оценке недвижимости важное место занимает установление и исследование прав различных лиц на объект оценки.

Что такое обременение

Наиболее простым и распространенным на практике является случай, когда на объект недвижимости существует только право собственности, и оно принадлежит одному лицу. В этом случае стоимость права собственности на объект недвижимости равна стоимости самого объекта. Но бывают случаи, когда на оцениваемый объект недвижимости существуют права других лиц. В таких случаях наличие прав третьих лиц существенно влияет на стоимость прав основного правообладателя, такие права называются "обременением". Из самого термина (обременение) уже видно, что права иных лиц на оцениваемое имущество отягощают (ограничивают) использование данного имущества, то есть уменьшают его стоимость.

Виды обременений и их влияние на стоимость

Какие бывают обременения и как они возникают? На практике чаще всего встречаются следующие виды обременений:

Сервитут - это предоставление третьим лицам права ограниченного использования объекта недвижимости, чаще всего это относится к земельным участкам. Например, сервитут может предоставлять право прохода (проезда) через земельный участок для обеспечения доступа к другим объектам.

Обременение залогом: если недвижимое имущество передано в залог, то на него существует право кредитора удовлетворить свои требования по возврату кредита за счет продажи объекта.

Обременение арендой: если объект недвижимости передан в аренду, то у арендатора существует право владения и пользования объектом аренды на период, указанный в арендном договоре.

Рассмотрим подробнее как права третьих лиц могут влиять на стоимость недвижимости на примере обременения арендой. Предположим, что здание общей площадью 1000 м. кв. передано в аренду сроком на 5 лет по фиксированной цене 1000 руб./год за м.кв. Предположим также, что через 1 год собственник захотел продать здание, а цены на недвижимость выросли и ставки аренды на рынке возросли на 10%. Как повлияет обременение арендой (наличие договора аренды) на рыночную стоимость здания?

Проведем несложный расчет. Понятно, что потенциальный покупатель этого здания будет ограничен в использовании своей собственности, поскольку старый договор аренды будет продолжать действовать и новый владелец не сможет сдать его в аренду по текущей рыночной ставке, а будет вынужден получать арендную плату по прежней ставке, указанной в договоре аренды. Какова текущая стоимость упущенных доходов (D)? Предположим для простоты, что ставки аренды в течение оставшегося срока аренды больше расти не будут. Тогда каждый год собственник будет терять 10% дохода от аренды то есть 1000 (руб./год за кв.м.) * 1000 (кв.м.) * 10% = 100000 (руб./год).

Теперь эти убытки за четыре года нужно просуммировать и привести к текущей стоимости. Для примера возьмем ставку дисконтирования 15%. Текущая стоимость единицы при ставке дисконта 15% составит: через 1 год - 0.87 , через 2 года - 0.756, через 3 года - 0.658, через 4 года - 0.572. Суммируя, получаем текущую величину упущенных доходов D= (0.87+0.756+0.658+0.572)* 100000=285 600 руб.

Таким образом, мы рассчитали величину упущенного дохода от обременения арендой. Покупатель при осуществлении сделки купли-продажи вправе потребовать от продавца уступку в цене на эту сумму, потому что именно продавец заключил этот договор аренды. Величина этих неполученных доходов как раз характеризует количественное влияние рассмотренного обременения на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Услуги по оценке недвижимости с обременениями

Наша компания накопила большой опыт оценки объектов недвижимости с обременениями. Мы предлагаем услуги по определению стоимости как самих объектов с обременениями, так и влияния имеющихся обременений на стоимость объекта.

Ознакомьтесь с комплектом документов для оценки недвижимости.

Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги, отправьте

Запрос о сроках и стоимости оценки недвижимости обременением

Для более полных консультаций по данному вопросу звоните (495) 726-86-74.

Частые вопросы

Вопрос: Влияет ли сервитут на стоимость участка земли?

Ответ: Сначала нужно посмотреть, влияет ли наличие сервитута на наилучшее использование участка. Наилучшим использованием называется такое использование, при котором стоимость земли максимальна.
Подробнее о наилучшем использовании земли…
Например, если право прохода через ваш участок, предоставленное третьим лицам, не позволяет построить дом, а без сервитута это было бы возможно, то наличие этого обременения влияет на наилучшее использование. То же самое можно сказать, если наличие сервитута ограничивает возможную площадь дома на этом земельном участке. Если же наилучшее использование и основные параметры использования земельного участка при добавлении сервитута остаются без изменений, то рассматриваемое обременение не влияет на стоимость земельного участка. Подробнее об оценке земли...


© Корпорация "ОЦЕНКА". Копирование запрещено.