Оценка страховой стоимости объекта недвижимости для целей страхования.

Страхование объектов недвижимости от повреждений, причиненных природными или техногенными явлениями, а также противоправными действиями третьих лиц, является распространенной практикой защиты имущественных интересов граждан и организаций от рисков порчи или разрушения недвижимого имущества. В этой статье мы хотим рассказать о том, как правильно провести оценку объекта недвижимости для целей страхования при заключении договора со страховой компанией и на какие условия договора и правил страхования нужно обратить особое внимание.

Для начала обратимся к законодательным актам, регулирующим отношения страховщика и страхователя. Основным законом в области страхования является "ЗАКОН ОБ ОРГАНИЗАЦИИ СТРАХОВОГО ДЕЛА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" № 157-ФЗ. Этот законодательный акт определяет основные положения страхового дела и, в частности, говорит о порядке назначения страховой суммы по договору и тех последствиях, которые могут вытекать из завышения или занижения страховой суммы относительно реальной стоимости застрахованного имущества. Закон однозначно говорит, что при завышении страховой стоимости относительно рыночной (действительной) стоимости имущества договор страхования считается недействительным на сумму данного превышения, то есть страховая защита действует только в пределах рыночной стоимости вне зависимости от того, на какую сумму имущество было застраховано, а если страховая сумма меньше рыночной стоимости, то то объект считается застрахованным не полностью и страховое возмещение уплачивается частично, пропорционально отношению действительной рыночной стоимости и страховой суммы.

Этот краткий экскурс в законодательство нужен нам вот с какой целью. Любой объект недвижимости является составным и состоит из участка земли, или прав в отношении этого участка, если земля не находится в собственности, и зданий и сооружений, возведенных на данном земельном участке. Поскольку объект недвижимости не может быть продан без земли, на которой он находится, то оценка рыночной стоимости любой недвижимости складывается из стоимости земли и стоимости возведенных строений. То есть, если исходить из рыночной стоимости недвижимости и принять страховую сумму равной рыночной стоимости, то получается, что мы страхуем не только строение, которое действительно подвергается рискам порчи и утраты, например пожар, затопление, обрушение, но и земельный участок, который не может сгореть, навечно уйти под воду или провалиться в пучину. Конечно, можно рассмотреть влияние пожара или наводнения для самого земельного участка, но, безусловно, они не будут иметь таких последствий, как для расположенных на нем строений. Земля, как часть поверхности, в любом случае останется (если, конечно, не рассматривать самые экзотические случаи) и местоположение участка не изменится, а следовательно стоимость участка не изменится.

На какую компенсацию (страховую выплату) со стороны страховой компании может рассчитывать страхователь? Согласно закону страховщик компенсирует только прямые убытки страхователя, связанные с произошедшим страховым случаем. То есть страховая компания выплатит сумму достаточную для ремонта и восстановления поврежденных или разрушенных строений и в любом случае страховое возмещение не будет превосходить стоимости нового строительства идентичного здания или сооружения. Следовательно, наилучшим выбором страхователя будет назначение страховой суммы равной стоимости нового строительства за вычетом износа страхуемого объекта недвижимости - ведь это максимальная сумма, которую выплатит страховая компания. Но здесь есть один нюанс, оцененная таким способом страховая стоимость не будет равна рыночной стоимости объекта недвижимости, так как не будет включать в себя стоимость земельного участка. В некоторых случаях страховая компания может воспользоваться нормой закона гласящей, что если имущество застраховано на сумму меньшую, чем его рыночная (действительная) стоимость, то и возмещение выплачивается не полностью, в сумме причиненного ущерба, а частично - пропорционально величине страховой суммы и рыночной стоимости объекта. Сможет страховая компания воспользоваться этой лазейкой или нет зависит от конкретных формулировок договора страхования. Если в договоре конкретно указано, что объектом страхования является строение без земельного участка, страховая стоимость объекта оценена независимым оценщиком и указано, что договор страхования предоставляет полное 100% покрытие убытков, то трактовать по иному эти условия договора будет сложно. Но если в договоре страхования есть неоднозначность в описании объекта страхования или неопределенность в стоимости этого объекта на дату заключения договора, то в случае возникновения конфликта между страхователем и страховой компанией возможно длительное судебное разбирательство с неопределенным исходом.

Мы, как оценщики, часто сталкиваемся с конфликтными ситуациями, которые порождены неопределенностью формулировок договора страхования и советуем своим клиентам обращать внимание на эти нюансы и, конечно, проводить оценку стоимости страхуемых объектов недвижимости до заключения договора страхования.