Методы оценки недвижимости.

Оглавление.

• Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью (затратный подход).
• Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход).
• Цены открытого рынка (сравнительный подход).
• Итоговая стоимость.

Для определения стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на различных экономических предпосылках и использующих различные модели расчета стоимости. Мы попробуем очень кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов для того, чтобы дать представление нашим клиентам о методах оценки недвижимости и помочь читателю сформировать объективный взгляд на механизмы формирования стоимости недвижимого имущества.

Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью (затратный подход).

Стоимость объекта недвижимости может быть определена на основании анализа затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным. Суть его состоит в следующем: мы предполагаем, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости с учетом износа и прибыли инвестора, а значит, если мы правильно рассчитаем все затраты, вычтем износ и добавим разумную прибыль на инвестированные средства - мы получим стоимость объекта согласно затратному подходу.

Рассмотрим подробнее этот подход на примере оценки здания или загородного дома. Для начала необходимо определить стоимость земельного участка, это можно сделать, например, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.). Затем мы должны определить стоимость строительства нового дома, идентичного оцениваемому, и вычесть из этой суммы величину физического износа здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах, например 20%, следовательно величину затрат нужно уменьшить на 20%. Далее мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства за вычетом износа и увеличиваем эту сумму на величину прибыли инвестора, например на 20-30%, - эта величина будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, полученной с применением затратного подхода. Вы, несомненно, сможете самостоятельно применить применить этот метод для простых объектов, таких как коттедж или дача, для которых Вам известны затраты на строительство, и получить ориентир рыночной стоимости Вашего дома. Для корректного применения этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может сильно меняться в зависимости от тенденций на рынке. Мы приняли 20-30% условно, ориентируясь на стандартную доходность инвестирования при стабильном рынке, но при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем рынке она существенно уменьшается и возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход).

Также возможно определение стоимости объекта на основании рассмотрения доходов от его эксплуатации. Применение этого подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект по цене ниже, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации в будущем. Доходный подход включает в себя ряд методов, но мы рассмотрим один из них - метод капитализации прибыли, как наиболее наглядный и простой в применении, с помощью которого Вы самостоятельно сможете рассчитать рыночную стоимость своей квартиры или дома. Рассмотрим применение этого метода. Весь расчет состоит из трех этапов:

• расчет чистого годового операционного дохода.
• расчет ставки капитализации.
• расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации - это коэффициент с помощью которого чистый доход приводится к рыночной стоимости объекта. Простейшая модель для расчета ставки капитализации состоит из трех компонент: без рисковой ставки - это величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив (можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа), надбавки за риск вложения в данный объект - она является компенсацией инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%) и ставки возврата капитала - она равна 100 разделить на оставшийся срок экономической жизни объекта в годах (для квартир в современных домах монолит-кирпич она составит 1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. - 4-5%). Суммируя эти три величины мы получим величину ставки капитализации.

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Здесь мы рассмотрели применение только метода капитализации прибыли из доходного подхода чтобы наглядно показать зависимость между доходами, получаемыми от использования объекта, и рыночной стоимостью самого объекта. Метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но это наиболее простой в применении метод и на его примере мы проиллюстрировали, как работает доходный подход в оценке недвижимости.

Цены открытого рынка (сравнительный подход).

Но, конечно, наиболее убедительным методологическим подходом является сравнение цен продажи аналогичных объектов на открытом рынке, поскольку в этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект, например 1 м.кв. Несмотря на кажущуюся очевидность и простоту применения данного подхода здесь есть множество нюансов, на некоторые из них мы хотим обратить Ваше внимание.

Самое главное в применении сравнительного подхода - это достоверность и актуальность используемой информации. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники, как правило, это информация о предложениях на продажу из известных риэлторских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены все его характеристики и фотографии, по которым Вы можете судить о степени соответствия данного аналога и оцениваемого объекта. Так информации крупных риэлторских компаний можно доверять в большей мере, чем малоизвестным агентствам и объявлениям в прессе или интернете, где очень велико количество недобросовестных или не актуальных, то есть не действительных на дату оценки, предложений. Действительно, если в качестве аналогов принимать любые опубликованные предложения к продаже похожих объектов, без какой либо проверки актуальности данного предложения, то ценовая картина, построенная таким способом может очень сильно разойтись с действительным положением на рынке. Поэтому еще раз обращаем Ваше внимание на установление достоверности используемой информации, она обязательно должна быть проверена через интервью с представителями продавца.

Но цена, по которой объект предлагается к продаже, - это не рыночная стоимость. Сравнительные методы оценки предполагают, что после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е ту уступку, которую продавец готов предоставить покупателю, а цена, представленная в предложении на продажу, и цена сделки - это вещи разные, а наша задача - определить стоимость, по которой объект может быть продан. Средняя поправки на уторговывание может существенно меняться из-за конъюнктуры рынка. На стабильном рынке она составляет 5-7 %, а при падении цен она может превосходить 10-12%, поскольку продавец, хотя и выставляет свой объект на продажу по высокой цене, но для сокращения времени экспозиции и снижения риска дальнейшего существенного падения цены на недвижимость готов предоставить реальному покупателю очень существенную скидку. Поправка на уторговывание вещь очень коварная и ее достоверное определение требует опыта и информации, поскольку здесь нужно определить очень тонкую грань между тем, сколько продавец хочет получить за свой объект и за сколько он в действительности готов его продать. На поведение продавца оказывает влияние его субъективное понимание конъюнктуры рынка и потребительских качеств продаваемого объекта, конкретные экономические условия, в которых он находится и которые заставляют его продавать объект, динамика общеэкономической ситуации и многое другое. Особенно нужно отметить, что в периоды резкого спада рынка поправка на уторговывание может возрастать до величин, исчисляемых десятками процентов, особенно это относится к незастроенным земельным участкам или объектам незавершенного строительства.

Еще одной трудностью применения сравнительного подхода является то, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этой трудности оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами. Вкратце ее суть состоит в следующем - для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость, например, для квартиры это будут: площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена. Величины корректировок определяются либо экспертно, либо на основании статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить, примерно 15%, если корректировка получается более 15%, то следует признать, что данный аналог не совсем подходит для сравнения с объектом оценки и, может быть, лучше его заменить, если есть такая возможность.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 м.кв.( или другой условной единицы) и затем, умножив стоимость 1 м.кв. на площадь оцениваемого объекта, вычислить его стоимость согласно сравнительному подходу.

Итоговая стоимость.

На практике оценщик применяет все оценочные подходы и этого требуют стандарты оценочной деятельности, но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга. Для расчета окончательной величины стоимости, в оценке она называется итоговой стоимостью, проводят взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание - это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие экономической сути оценочного подхода целям и задачам оценки. Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины стоимости, т.е взвешивание с равными весовыми коэффициентами, полученной с помощью различных подходов, но если применять для разных подходов разные весовые коэффициенты, то необходимо обоснование, почему тот или иной подход дает больший или меньший вклад.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на стоимость.