Корпорация  "ОЦЕНКА"
независимая оценочная компания
Корпорация "ОЦЕНКА" info@koo.ru +7(495)7268674 +7(495)9993419

Как оценить квартиру самостоятельно

В некоторых случаях привлечение независимого оценщика оказывается либо нецелесообразным, либо экономически неоправданым действием. В таких случаях можно попробовать оценить квартиру самостоятельно.

Для самостоятельной оценки квартиры лучше всего воспользоваться упрощенным вариантом метода сравнительного анализа предложений о продаже аналогичных квартир.

Порядок оценки

Порядок применения этого метода следующий:

1. Изучить базы предложений о продаже квартир, аналогичных той, которую вы хотите оценить. Основные источники таких предложений – это крупные агентства недвижимости, интернет-агрегаторы объявлений о продаже недвижимости ("ЦИАН" и аналогичные), а также специализированные печатные издания типа «Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и подобные им.

При изучении предложений о продаже квартир нужно обращать внимание на достоверность каждого источника информации и актуальность самого предложения на дату оценки. При возникновении сомнений лучше позвонить по контактному телефону, указанному в объявлении и уточнить все подробности лично.

По результатам этого изучения необходимо выбрать 5-6 квартир, которые максимально похожи на оцениваемую квартиру по следующим параметрам (параметры перечислены в порядке убывания важности):

2. После того как 5-6 объектов-аналогов выбрано, цены предложений выбранных аналогов необходимо скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавец квартиры обычно предоставляет покупателю в процессе реальных переговоров о покупке и разумного торга.

Величина этой поправки зависит от состояния рынка недвижимости (и экономики в целом), которое изменяется во времени и характеризуется выраженной цикличностью, когда периоды роста сменяются периодами стагнации и спада. Так, во время общего подъема и роста цен на рынке жилья, продавцы не спешат делать скидки в процессе торга, поскольку знают, что через некоторое время цена на их объекты все равно вырастет. Покупатель же в этой ситуации будет заинтересован побыстрее купить жилье, пока цены еще сильнее не выросли. И наоборот, во время экономического кризиса скидка в процессе торга может быть весьма значительной, так как продавец будет заинтересован продать свою квартиру быстрее, пока цены не упали еще ниже.

Точно определить поправку на уторговывание – задача довольно сложная, поэтому при самостоятельной оценке квартиры на рынке недвижимости Москвы и Московского региона мы рекомендуем воспользоваться следующими усредненными значениями этой поправки:

Таблица 1. Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья.

Состо­яние рынка недви­жи­мос­ти

Поп­рав­ка на утор­го­вы­ва­ние, %

Выра­жен­ный рост

0-2

Уме­рен­ный рост

2

Равно­вес­ное поло­жение

4

Уме­рен­ное паде­ние

6

Паде­ние

8

Кризис

10-15

3. На этом этапе оценки, когда объекты-аналоги выбраны, а их цены скорректированы с учетом поправки на уторговывание, нужно рассчитать стоимость 1 кв. метра площади каждой из квартир-аналогов. Для этого, скорректированную цену предложения аналога надо разделить на его общую площадь. Проделав эту операцию для каждого аналога, мы получим ряд значений-ориентиров рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади оцениваемой квартиры.

Если наибольшее или наименьшее значение в этом ряду отличается от ближайшего по величине (соседнего) значения в этом ряду более чем на 20%, то аналог с этим значением следует исключить из дальнейшего рассмотрения как нерепрезентативный. Например, если мы по выбранным аналогам получили следующий ряд значений стоимости 1 кв.м.: 159 т.р., 160 т.р., 165т.р., 168 т.р., 170 т.р., 220 т.р, то последний аналог со стоимостью одного квадрата 220 тыс. руб. следует отбросить, так его величина отличается от соседнего значения (170 тыс. руб.) более чем на 20%.

Чтобы перейти от этого ряда значений к рыночной стоимости оцениваемой квартиры, остается посчитать среднее арифметическое полученных стоимостей 1 кв.м. по квартирам-аналогам и умножить получившуюся величину на площадь оцениваемой квартиры.

Таблица расчетов

Для наглядного представления описанной выше процедуры мы приводим пример таблицы расчетов для самостоятельной оценки:

Таблица 2. Расчетная таблица по оценке квартиры.

Ана­лог 1 Ана­лог 2 Ана­лог 3 Ана­лог 4 Ана­лог 5 Ана­лог 6

Цена пред­ло­же­ния, руб.

8 599 000

8 163 000

8 755 000

8 571 000

9 194 000

11 225 000

Сос­то­яние рынка недви­жи­мос­ти на дату оцен­ки

Умерен­ный рост

Поп­равка на утор­го­вы­ва­ние, выб­ран­ная с учетом сос­то­яния рын­ка недви­жи­мос­ти на дату оцен­ки, %

2

Цена пред­ло­же­ния с уче­том поп­рав­ки на утор­го­вы­ва­ние, руб.

8 427 000

8 000 000

8 580 000

8 400 000

9 010 000

11 000 000

Общая пло­щадь, кв.м.

53

50

52

50

53

50

Стои­мость 1 кв.м., руб.

159 000

160 000

165 000

168 000

170 000

220 000

Ана­лог исклю­чен из дальней­шего рассмот­рения, т.к. стоим­ость 1 кв.м. отли­ча­ется от ближай­шего зна­чения более чем на 20%.

Сред­нее зна­че­ние стои­мо­сти 1. кв.м. по всем ана­ло­гам, руб.

(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400

Общая пло­щадь оце­ни­ва­емой квар­тиры, кв.м.

50

Рыноч­ная стои­мость оцени­ва­емой квар­тиры, руб.

164400*50=8220000

Конечно, описанный метод оценки квартиры является достаточно упрощенным, но при тщательном подборе аналогов даже такой способ может дать неплохие по точности результаты.

Расчет стоимости доли в квартире

Описанный метод можно использовать и для самостоятельной оценки доли в квартире. Для этого, полученную стоимость 1 кв. м надо уменьшить на величину скидки (дисконта), учитывающую тот факт, что данный квадратный метр продается в составе доли, а не в «целой» квартире. Подробнее об определении размера дисконта при оценке доли в квартире…

Затем дисконтированную стоимость 1 кв.м нужно умножить на количество квадратных метров, приходящихся на оцениваемую долю. Результат будет представлять собой рыночную стоимость рассматриваемой доли в квартире.

Оценка стоимости квартиры онлайн

Если вы оцениваете квартиру в Москве, то проверить результаты самостоятельной оценки можно с помощью наших специализированных он-лайн калькуляторов:

Обратите внимание, что эти калькуляторы дают лишь приближенный ориентир стоимости, поэтому ожидать абсолютного совпадения результатов не следует. Для получения точной оценки обращайтесь к профессиональному оценщику.



© Корпорация "ОЦЕНКА". Копирование запрещено.