+7 495 726-8674
+7 495 999-3419
Корпорация  "ОЦЕНКА" независимая оценочная компания
Главная Контакты Карта сайта English version

Оценка доходности вложений в недвижимость.

Недвижимое имущество, кроме своих потребительских свойств, ориентированных на удовлетворение потребности в жилье и производственных площадях, является и выгодной формой вложения капитала. Поскольку при вложении капитала в тот, или иной актив важнейшей задачей является прогноз доходности данного вложения и расчет нормы отдачи на вложенный капитал, рассмотрим подробнее некоторые формы вложения капитала в объекты недвижимости и проведем оценку доходности этих вложений.

Будем рассматривать вложение капитала в объекты коммерческой недвижимости, то есть объекты, от эксплуатации (или иных операций) которых можно получить доход. Условно объекты недвижимости можно разделить на объекты готовые к эксплуатации и объекты требующие проведения работ (ремонтных или строительных) для завершения строительства или приведения его в состояние, пригодное к эксплуатации. Экономический анализ и оценка недвижимости для вновь возводимых (строящихся) объектов задача весьма сложная, поскольку требует всестороннего анализа конкретного инвестиционного проекта, расчета и обоснования его затратной части, прогноза будущих доходов и учета всех коммерческих рисков проекта. В короткой статье невозможно не только осветить все эти вопросы, но даже сформулировать основные принципы, на которых базируется такой анализ. Поэтому, для простоты изложения, мы выберем самый простой (для проведения финансового анализа, а не для практической реализации) способ размещения капитала в недвижимость - покупку готового здания, полностью пригодного к эксплуатации, и не требующего проведения ремонтных работ.

В ситуации, когда приобретается готовое здание для дальнейшего его использования для получения дохода, модель оценки доходности может быть следующая. Пусть известна сумма инвестированного капитала - это стоимость покупки здания (включая все косвенные расходы), а, если покупка только планируется, то необходимо провести оценку стоимости объекта недвижимости, который планируется приобрести. Коммерческий доход можно оценить как величину равной стоимости аренды за вычетом эксплуатационных расходов. Имея эти данные мы можем рассчитать доходность вложения капитала.

Данные о ценах продажи и ставках аренды широко представлены в различных обзорах рынка недвижимости. Мы воспользуемся данными с сайта elitehome.ru, где представлен обзор рынка недвижимости Москвы за 2-й квартал 2009 года. В качестве модельного примера рассмотрим сектор офисной недвижимости и проведем расчет доходности. Отметим, что для расчета нужно обязательно принимать только величины реальных сделок, а не цены предложений к продаже или аренде, поскольку цены предложений и цены сделок могут существенно отличаться. Кроме того, цены должны быть очищены от НДС, а ставка аренды должна быть скорректирована на величину эксплуатационных расходов. Данные о ценах продажи и ставках аренды, согласно выбранному источнику, приведены в таблице.

  2-й квартал 2008 г. 3-й квартал 2008 г. 4-й квартал 2008 г. 1-й квартал 2009 г. 2-й квартал 2009 г.
Ставка аренды в классе А, $/м.кв./год 1152 1053 920 800 630
Стоимость 1 м.кв. в классе А, $ 13152 12150 11220 9888 9384
Ставка аренды в классе В, $/м.кв./год 776 732 675 561 497
Стоимость 1 м.кв. в классе В, $ 7566 7220 6687 6163 5610

Рассчитаем годовую норму отдачи на вложенный капитал. Отметим, что поскольку все цены номинированы в $, то и доходность будет рассчитана для валютного капитала.

  2-й квартал 2008 г. 3-й квартал 2008 г. 4-й квартал 2008 г. 1-й квартал 2009 г. 2-й квартал 2009 г.
Доходность в классе А, % 8,76 8,67 8,20 8,10 6,70
Доходность в классе В, % 10,26 10,14 10,09 9,10 8,86

Анализируя полученные данные можно сказать, что падение рынка недвижимости затронуло не только цены продажи и ставки аренды, но и показатель доходности. Особенно следует отметить падение доходности в секторе недвижимости класса А во 2-м квартале 2009 года, что связано с общим падением спроса на аренду офисных площадей этого класса. Но, скорее всего, это резкое падение доходности носит временный характер и в среднесрочной перспективе оно будет откорректировано рынком. О применении доходного подхода к оценке стоимости недвижимости читайте на странице, указанной в ссылке.