КОРПОРАЦИЯ оценочная "Старт |
"ОЦЕНКА"
компания Альянс" |
|
Оценка имущества |
Оценка недвижимости |
Оценка земли |
Оценка арендной платы и права аренды |
Оценка бизнеса и предприятий |
Оценка оборудования |
Оценка акций и векселей |
Оценка интеллектуальной собственности |
Советы оценщика |
Независимая оценка недвижимости в Москве. Объекты недвижимого имущества и отдельные права на них являются предметом различных экономических операций и поэтому оценка стоимости недвижимости является таким важным разделом оценочной деятельности. Оценщики нашнй компании имеют опыт оценки любой недвижимости и мы подготовили информацию, которая поможет Вам орентироваться в этой сложной области. Кроме того, мы предлагаем специальные условия для крупных компаний, проводящих оценку недвижимости сразу в нескольких регионах страны.
Оценка земли в Москве и Подмосковье. Земля - основа любого недвижимого имущества, но оценка земли в большей мере зависит от юридически разрешенного использования, чем от физических характеристик самого земельного участка. Какие параметры земельного участка влияют на его стоимость? Надеемся, что ответ Вы найдете в статье.
Оценка здания. Для многих людей здание - это синоним недвижимости, ведь за исключением незастроенных земельных участков и промышленных сооружений, именно здания и их части (помещения) составляют основную часть рынка недвижимости. Как провести оценку стоимости здания? Зайдите на эту страничку.
Оценка помещения. На этой странице Вы найдетете исчерпывающую информацию, необходимую для того, чтобы правильно подготовиться к проведению оценки помещения. Здесь Вы найдете перечень необходимых документов и описание порядка проведения оценки.
Оценка квартиры. Интерес к оценке рыночной стоимости квартир всегда находится на очень высоком уровне, ведь стоимость наших квартир - это наш капитал. Если Вас интересует этот вопрос, тогда Вам сюда.
Метод капитализации прибыли в оценке недвижимости. Как оценить стоимость недвижимого имущества, если известны доходы от использования этого объекта? Оказывается рыночная стоимость и доходы тесно взаимосвязаны, мы попытались популярно изложить эту методику. Это статья для тех, кто глубже интересуется методологией оценки.
Оценка коммерческой недвижимости. Если посмотреть на недвижимое имущество не как на материальный объект, а как на форму капитала - можно увидеть интересные экономические связи и закономерности. Сектор коммерческой недвижимости живет по этим законам. Вам это может быть интересно.
Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом. Одну и ту же недвижимость можно использовать по-разному, и при различном использовании эффективность ее использования будет разной. Как определить наилучшее использование при котором стоимость объекта будет максимальной? Это не праздный вопрос, от этого зависит многое.
Рынок недвижимости во время финансового кризиса. Что происходит с рынком недвижимости? Что нам ждать в ближайшем будущем? Здесь мнение наших оценщиков.
Определение износа при оценке недвижимости. Любая недвижимость устаревает и изнашивается, ее стоимость из-за этого снижается. Как определить величину износа, на какие признаки нужно обратить внимание? Когда уже знаешь, на что нужно смотреть - видишь лучше.
Оценка жилой недвижимости в малых населенных пунктах. Не будем забывать, что рынок недвижимости - это не только большие города, недвижимость деревень и поселков тоже представляет собой большую ценность. Но это совсем другой рынок, здесь свои особенности и свои сложности, но нерешаемых задач нет.
Оценка доходности вложений в недвижимость. Если недвижимость - средство получения дохода, то как определить доходность и эффективность вложений? По каким показателям проводить сравнение?
Методы оценки недвижимости. Тем, кто интересуется методологией оценки стоимости объектов недвижимости, мы рекомендум эту статью. Здесь в кратко изложена суть методических подходов, используемых при расчете рыночной стоимости недвижимого имущества.
Оценка малоликвидной недвижимости
Как правило, недвижимость является ликвидным товаром, то есть ее всегда можно продать за справедливую рыночную цену, потратив на это разумное время для экспозиции объекта на открытых риэлторских площадках и подготовки самой сделки купли-продажи. Оценка недвижимости, обладающей высокой ликвидностью, не представляет больших трудностей, так как высокая ликвидность является следствием развитости рынка в данном секторе и наличием платежеспособного спроса на объекты данного типа и назначения. При наличии развитого рынка, то есть при наличии спроса, предложения, механизмов обмена информацией и осуществления сделок оценка недвижимости может быть проведена по данным рынка о совершенных сделках или на основании рассмотрения предложений о продаже аналогичных объектов. Но что делать, если такой информации нет?
Для начала уточним, по каким причинам оценщик может столкнуться с ситуацией, когда рыночной информации, пригодной для применения в оценке данного объекта недвижимости, нет, или она недоступна. Первая причина - это то, что объект оценки находится в населенном пункте (регионе, территории) с стагнационным рынком недвижимости. Это значит, что сделок по продаже объектов практически не заключается, а если они заключаются, то в незначительных количествах и точный подбор аналогов крайне затруднен. На таких рынках также трудно использовать ценовую информацию предложений о продаже объектов, поскольку даже при наличии самих предложений в открытом доступе, они могут не содержать информацию о ценах, так как на таких рынках высока ценовая неопределенность и собственники объектов предпочитают решать вопросы цены исключительно на переговорах с потенциальным покупателем. Даже использование методов доходного подхода может не помочь, так как рынок аренды, являясь частью исследуемого рынка, также, как правило, находится в стагнации со всеми вытекающими последствиями.
Но стагнация рынка может быть не единственной причиной малой ликвидности того, или иного объекта. Узкоспециальное назначение объекта, выраженное в его физических характеристиках или в особенностях его правового статуса, также может быть причиной его низкой ликвидности. В этом случае поиск аналогов то же может быть безуспешным.
Единственным способом провести оценку такого объекта является применение методов, основанных на расчете затрат на строительство этого объекта. Суть этих методов всегда сводится к расчету стоимости объекта через расчет стоимости затрат на создание этого объекта. Ведь затраты на создание чего-либо всегда тесно связаны со стоимостью этого предмета, а недвижимость здесь не является исключением. В основе этого подхода к оценке лежит предположение, что любой объект может быть продан по цене не меньшей, чем затраты на его создание. На практике цена продажи всегда отличается от затрат производителя или застройщика на величину прибыли, которую должен получить инвестор, поэтому оценка недвижимости затратными методами сводится к расчету затрат и определению нормы прибыли на вложенный капитал.
Отметим, что оценка рыночной стоимости не всегда проводится для продажи объекта, а часто она осуществляется для целей бухгалтерского или налогового или управленческого учета, а для этих целей применение затратных методов (при невозможности применения иных методов)является обоснованным.
Сам расчет затрат на строительство идентичного объекта может быть проведен по данным справочников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости", "Укрупненных показателей стоимости строительства" или методами сметного анализа. Использование укрупненных показателей является общепринятой практикой в оценке недвижимости, поскольку позволяет существенно упростить работу по расчету стоимости строительства и сократить сроки и стоимость работ по проведению оценки. Другим преимуществом методов, основанных на укрупненных показателях, является наличие очень широкой базы данных аналогов, поскольку при выпуске справочников был использован и учтен весь опыт строительства, начиная с 60-х годов 20 века и количество типовых объектов, приведенных в справочниках, просто огромно, там можно найти, практически, все. Но при использовании этих данных нужно быть максимально внимательным и критически относится к выбору аналогов, ведь здания и сооружения, построенные в 20 веке, и современные объекты могут иметь существенные различия в конструкции, строительных материалах и технологии строительства. Поэтому не всегда верно использование справочников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости" для оценки объектов недвижимости современной постройки. В этом случае лучше воспользоваться справочниками "Укрупненных показателей стоимости строительства", выпускаемых компанией "Ко-Инвест" и хорошо себя зарекомендовавших, как надежный и общепризнанный источник справочной информации в области оценки недвижимости.