(495) 726-86-74
(495) 999-34-19
Корпорация  "ОЦЕНКА" независимая оценочная компания
Главная Контакты Карта сайта English version

Оценка стоимости мало ликвидной недвижимости.

Как правило, недвижимость является ликвидным товаром, то есть ее всегда можно продать за справедливую рыночную цену, потратив на это разумное время для экспозиции объекта на открытых площадках и подготовки самой сделки купли-продажи. Оценка недвижимости, обладающей высокой ликвидностью, не представляет больших трудностей, так как высокая ликвидность является следствием развитости рынка в данном секторе и наличием платежеспособного спроса на объекты данного типа и назначения. При наличии развитого рынка, то есть при наличии спроса, предложения, механизмов обмена информацией и осуществления сделок оценка недвижимости может быть проведена по данным рынка о совершенных сделках или на основании рассмотрения предложений о продаже аналогичных объектов. Но что делать, если такой информации нет?

Для начала уточним, по каким причинам оценщик может столкнуться с ситуацией, когда рыночной информации, пригодной для применения в оценке данного объекта недвижимости, нет, или она недоступна. Первая причина - это то, что объект оценки находится в населенном пункте (регионе, территории) с стагнационным рынком недвижимости. Это значит, что сделок по продаже объектов практически не заключается, а если они заключаются, то в незначительных количествах и точный подбор аналогов крайне затруднен. На таких рынках также трудно использовать ценовую информацию предложений о продаже объектов, поскольку даже при наличии самих предложений в открытом доступе, они могут не содержать информацию о ценах, так как на таких рынках высока ценовая неопределенность и собственники объектов предпочитают решать вопросы цены исключительно на переговорах с потенциальным покупателем. Даже использование методов доходного подхода может не помочь, так как рынок аренды, являясь частью исследуемого рынка, также, как правило, находится в стагнации со всеми вытекающими последствиями.

Но стагнация рынка может быть не единственной причиной малой ликвидности того, или иного объекта. Узкоспециальное назначение объекта, выраженное в его физических характеристиках или в особенностях его правового статуса, также может быть причиной его низкой ликвидности. В этом случае поиск аналогов то же может быть безуспешным.

Единственным способом провести оценку такого объекта является применение методов, основанных на расчете затрат на строительство этого объекта. Суть этих методов всегда сводится к расчету стоимости объекта через расчет стоимости затрат на создание этого объекта. Ведь затраты на создание чего-либо всегда тесно связаны со стоимостью этого предмета, а недвижимость здесь не является исключением. В основе этого подхода к оценке лежит предположение, что любой объект может быть продан по цене не меньшей, чем затраты на его создание. На практике цена продажи всегда отличается от затрат производителя или застройщика на величину прибыли, которую должен получить инвестор, поэтому оценка стоимости недвижимости затратными методами сводится к расчету затрат и определению нормы прибыли на вложенный капитал.

Отметим, что оценка рыночной стоимости не всегда проводится для продажи объекта, а часто она осуществляется для целей бухгалтерского или налогового или управленческого учета, а для этих целей применение затратных методов (при невозможности применения иных методов)является обоснованным.

Сам расчет затрат на строительство идентичного объекта может быть проведен по данным справочников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости", "Укрупненных показателей стоимости строительства" или методами сметного анализа. Использование укрупненных показателей является общепринятой практикой в оценке недвижимости, поскольку позволяет существенно упростить работу по расчету стоимости строительства и сократить сроки и стоимость работ по проведению оценки. Другим преимуществом методов, основанных на укрупненных показателях, является наличие очень широкой базы данных аналогов, поскольку при выпуске справочников был использован и учтен весь опыт строительства, начиная с 60-х годов 20 века и количество типовых объектов, приведенных в справочниках, просто огромно, там можно найти, практически, все. Но при использовании этих данных нужно быть максимально внимательным и критически относится к выбору аналогов, ведь здания и сооружения, построенные в 20 веке, и современные объекты могут иметь существенные различия в конструкции, строительных материалах и технологии строительства. Поэтому не всегда верно использование справочников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости" для оценки объектов недвижимости современной постройки. В этом случае лучше воспользоваться справочниками "Укрупненных показателей стоимости строительства", выпускаемых компанией "Ко-Инвест" и хорошо себя зарекомендовавших, как надежный и общепризнанный источник справочной информации в области оценки недвижимости.