Оценка стоимости низколиквидной недвижимости

Как правило, недвижимость является ликвидным товаром, то есть ее всегда можно продать за справедливую рыночную цену, потратив на это разумное время для экспозиции объекта на открытом рынке.

Оценка недвижимости, обладающей хорошей ликвидностью, не представляет больших трудностей, так как ликвидность является следствием развитости данного сектора рынка и наличием платежеспособного спроса на объекты данного типа и назначения. При наличии развитого рынка, то есть при наличии спроса, предложения, механизмов обмена ценовой информацией и осуществления сделок, оценка недвижимости может быть проведена на основе рыночной информации о совершенных сделках или на основе цен предложений о продаже аналогичных объектов.

Но в некоторых случаях, оценщик может столкнуться с ситуацией, когда такой информации нет. Такие ситуации часто складываются в населенных пунктах (регионах, территориях) со стагнационным рынком недвижимости, где сделки по продаже объектов недвижимости практически не заключаются, а если они и заключаются, то в незначительных количествах, что крайне затрудняет точный подбор аналогов для оценки.

На таких рынках трудно использовать ценовую информацию предложений о продаже объектов, поскольку даже при наличии самих предложений в открытом доступе, они могут не содержать информацию о ценах, так как на рынках с высокой ценовой неопределенностью собственники объектов предпочитают решать вопросы ценообразования исключительно в процессе прямых переговоров с потенциальным покупателем. В таких условиях даже использование методов доходного подхода к оценке недвижимости оказывается неэффективным, так как рынок аренды, являясь частью локального рынка, также находится в стагнации со всеми вытекающими последствиями.

Но стагнация рынка может быть не единственной причиной низкой ликвидности объекта недвижимости. Узкоспециальное назначение объекта, выраженное в его физических характеристиках или в особенностях его правового статуса, также может быть причиной его низкой ликвидности. В этом случае поиск аналогов для оценки сравнительным подходом, как правило, оказывается безуспешным.

Единственным надежным способом определения рыночной стоимости объекта недвижимости с низкой ликвидностью является применение так называемых затратных методов оценки, основанных на калькуляции затрат на строительство полного функционального аналога объекта оценки.

В основе затратного подхода к оценке лежит предположение, что любой объект может быть продан по цене не меньшей, чем затраты на его создание, то есть затраты на создание объекта всегда тесно связаны с его стоимостью (можно сказать, что они определяют нижний уровень стоимости) и суть затратных методов оценки недвижимости всегда сводится к расчету стоимости объекта через расчет общей величины затрат на создание объекта оценки или его аналога.

На практике стоимость готового объекта оказывается почти всегда выше суммарных затрат инвестора на строительство. Это превышение обусловлено величиной (нормой) прибыли, которую разумный инвестор, действующий в своих интересах, рассчитывает получить по окончании строительства.

Таким образом, стоимость нового низколиквидного объекта недвижимости можно определить как сумму совокупных затрат на его строительство (или на строительство его полного функционального аналога) и разумной нормы прибыли среднестатистического инвестора, действующего в имеющихся условиях рынка. Соответственно, если оцениваемый объект не новый, то из указанной суммы необходимо вычесть величину накопленного износа.

Отметим, что оценка рыночной стоимости не всегда проводится для продажи объекта - часто она осуществляется для целей бухгалтерского (налогового, управленческого) учета, а для этих целей применение затратных методов (при невозможности применения иных методов) является полностью приемлемым.

Сам расчет затрат на строительство полного функционального аналога объекта может быть проведен по данным справочников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости" (УПВС), "Укрупненных показателей стоимости строительства" (УПСС) или методами сметного анализа.

Использование укрупненных показателей является общепринятой практикой в оценке недвижимости, поскольку позволяет существенно упростить и ускорить работу по расчету стоимости строительства и сократить сроки и стоимость работ по проведению оценки.

Другим преимуществом методов оценки, основанных на укрупненных показателях, является наличие очень широкой базы данных аналогов, поскольку при выпуске справочников УПВС (УПСС) был использован и учтен весь опыт строительства, начиная с 60-х годов 20 века и количество типовых объектов, приведенных в справочниках, охватывает практически все существующие типы зданий, строений и сооружений.

Однако при использовании этих данных нужно быть очень внимательным и критически относится к выбору аналогов - ведь здания и сооружения, построенные в 20 веке, и современные объекты могут иметь существенные различия в конструкции, применяемых строительных материалах и технологиях строительства. Поэтому использование справочников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости" для оценки объектов недвижимости современной постройки может оказаться не всегда оправданным. В этом случае лучше воспользоваться справочниками "Укрупненных показателей стоимости строительства", выпускаемых компанией "Ко-Инвест" и хорошо себя зарекомендовавших, как надежный и достоверный источник справочной информации при оценке низколиквидной недвижимости.