Переоценка объекта недвижимости в бухгалтерском учете.

Различные объекты недвижимости в большом количестве находятся в собственности предприятий и состоят на бухгалтерском учете этих юридических лиц. В настоящее время все большее количество предприятий заинтересовано в отражении реальной рыночной стоимости своих основных средств в бухгалтерском балансе. Стремление отразить стоимость своего имущества по реальным ценам вызвано требованиями и условиями процессов привлечения инвестиций в развитие предприятия и сложившейся мировой практикой бухгалтерского учета. Действительно, если предприятие имеет в собственности здание постройки 20 века, то, зачастую, его балансовая стоимость может в несколько раз отличаться от его реальной стоимости в сторону уменьшения. Но такая ситуация не позволяет правильно учесть стоимость этого актива, и в результате баланс предприятия не отражает реального финансового положения данного юридического лица и, следовательно, не дает возможности потенциальному инвестору принять быстрое и обоснованное решение об инвестировании средств, а самому предприятию затрудняет доступ к инвестиционному капиталу.

Выходом из данной ситуации является переоценка имущества, находящегося в составе основных средств, независимым оценщиком. В том числе переоценка недвижимости, как одной из наиболее значимой, в финансовом отношении, группы учета основных средств. В российском бухгалтерском учете переоценка основных средств регламентируется положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01. В данном документе говорится:"Коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости".

Обращаем внимание читателя, что требование нормативного документа состоит в том, что переоценка должна быть проведена по "восстановительной" стоимости. Но что такое "восстановительная" стоимость? В практике оценочной деятельности "восстановительной" стоимостью называют сумму затрат, которую необходимо произвести для того, чтобы восстановить (создать) идентичный объект. Но проблема состоит в том, что федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" ФСО № 2 от 20 июля 2007 года гласит: " При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость", и ничего не сказано про восстановительную стоимость, которую нужно определить при переоценке имущества.

Здесь мы получаем правовую коллизию. С одной стороны, независимый оценщик должен определить сумму затрат на восстановление (восстановительную стоимость), потому что это требование ПБУ 6/01 и необходимое условие для использования отчета об оценке для переоценки основных средств, с другой стороны, стандарт оценки ФСО № 2 не предполагает определения восстановительной стоимости в процессе осуществления оценочной деятельности и оценщик не может прямо указать в отчете, что он оценил "восстановительную" стоимость. Как разрешить эту коллизию? В случае проведения оценки/переоценки объекта недвижимости решение может быть найдено в правильных (корректных по отношению к обоим документам) формулировкам разделов отчета об оценке, касающихся объекта оценки, вида определяемой стоимости и задач оценки.

Например, возможен следующий вариант. В качестве определения объекта оценки возьмем: "Работы (включая материалы) по строительству новых объектов недвижимости, идентичных следующим объектам... (далее идут идентификационные признаки объектов)". Вид определяемой стоимости - рыночная стоимость. Эти формулировки полностью соответствуют и "Закону об оценочной деятельности в РФ" и федеральным стандартам оценки. Но как привязать полученную рыночную стоимость работ (включая материалы) к восстановительной стоимости? Это можно сделать в формулировке задачи оценки, предполагаемого использования результатов оценки и ограничений использования отчета. Этот раздел, например, может быть сформулирован следующим образом: "Результаты оценки будут использованы Заказчиком для целей переоценки основных средств в бухгалтерском учете с соответствие с российскими стандартами бухгалтерского учета, а именно: результаты оценки будут служить основанием для установления полной восстановительной стоимости объектов основных средств в бухгалтерском учете Заказчика в соответствие с Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (приказ Минфина РФ N 91н от 13 октября 2003 г.) и Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01. Другое использование результатов оценки не предусматривается."

Этот прием позволил нам сделать очень важную вещь, мы разнесли понятия из различных документов в разные разделы отчета об оценке. С одной стороны оценщик определил рыночную стоимость работ (включая материалы) и полностью выполнил требования ФСО №2, с другой стороны он, основываясь на требованиях ПБУ 6/01, определил сумму затрат на восстановление оцениваемого объекта недвижимости и прямо указал в отчете, что оцененная рыночная стоимость работ может быть приравнена к восстановительной стоимости объекта при использовании отчета для переоценки объекта недвижимости в бухгалтерском учете в соответствии с требованиями ПБУ 6/01.

Отметим, что данная формулировка задачи оценки не противоречит "Закону об оценочной деятельности в РФ" и федеральным стандартам оценочной деятельности, просто независимый оценщик, исходя из целей и задач оценки, выбрал такой метод оценки объекта, который своим результатом одновременно дает рыночную стоимость работ (включая материалы) и восстановительную стоимость объекта недвижимости - эти стоимости просто равны. Но каким должен быть выбранный метод оценки? Конечно, лучше всего подходит метод условной единицы, основанный на данных справочников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости" УПВС, или справочников "Укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест". Возможно применение и иных материалов, но ценность этих изданий, по крайней мере для оценщиков нашей компании, состоит в том, что отчеты об оценке недвижимости, выполненные на их основе, спокойно проходят в налоговой инспекции для целей переоценки основных средств - это подтверждено практикой.