(495) 726-86-74
(495) 999-34-19
Корпорация  "ОЦЕНКА" независимая оценочная компания
Главная Контакты Карта сайта English version

Факторы ценообразования в оценке стоимости земли.

Земля – это товар с уникальными качествами. Во-первых, земля не воспроизводится, то есть ее количество в мире постоянно. Во-вторых, земля практически не подвержена физическому износу, то есть ее физические свойства могут сохраняться сколь угодно долго. Инвесторы во всем мире давно оценили эти уникальные качества земли и выбрали земельные участки своим излюбленным инструментом для долгосрочных инвестиций. В процессе земельных инвестиций и спекуляций всегда возникает вопрос о справедливой стоимости земли, который, в свою очередь, приводит к возникновению спроса на услуги по независимой оценке земли.

Стоимость земли не постоянна, она изменяется с течением времени. Периоды подъема цен на земельном рынке сменяются периодами спада и наоборот, то есть цены на землю изменяются циклами. Однако даже при таких циклических изменениях, специалисты-оценщики земельного рынка сумели выделить некоторые закономерности изменения стоимости земли. Одной из этих закономерностей является то, что циклы роста и падения на земельном рынке привязаны к циклам роста и падения экономики вообще, однако при этом земельный рынок обладает заметной инерционностью и реагирует на спады и подъемы в экономики с явно выраженным запаздыванием. Этот факт дает преимущество земельным инвесторам – они располагают довольно значительным временем для принятия решения после поступления сигналов о смене фазы экономического развития.

Вторая закономерность земельного ценообразования, которую отмечают независимые специалисты, занимающиеся оценкой земли – это тот факт, что в каждой новой фазе подъема земельного рынка обновляются предыдущие максимальные уровни цен, то есть от цикла к циклу, максимальные цены на землю становятся все выше и выше. Отметим, что это явление присуще рынку недвижимости в целом, а не только рынку земельных участков.

Земельный рынок неоднороден по своему составу, он состоит из земельных участков, принадлежащих разным категориям. Категория земли – это мощный фактор, который напрямую влияет на ее стоимость. Основных категорий земель всего пять – это земли поселений, земли промышленности, сельскохозяйственные земли, а также земли водного и лесного фондов. Согласно данным независимых оценщиков, наиболее дорогими в этих категориях являются именно земли поселений. Данный факт объясняется тем, что стоимость земли во многом определяется тем, что можно на этой земле построить или каким другим способом можно ее использовать. Поскольку наиболее доходные способы использования земель – это строительство жилья и строительство зданий для частного бизнеса в крупных городах, то и стоимость земли, относящейся к землям поселений, является наибольшей.

В рамках каждой категории земель оценка земельных участков может существенно варьироваться в зависимости от их разрешенного использования. Опять же, это использование определяет доход собственника земельного участка, и, соответственно, его рыночную стоимость. Сравним, например, два городских участка, расположенных рядом, один из которых предназначен для строительства бизнес-центра, а другой – для разбивки сквера. Понятно, что доход собственника первого участка будет намного больше, чем доход собственника второго участка. Соответственно, аналогичная разница будет наблюдаться и в величинах рыночных стоимостей этих двух участков. То есть, разрешенное использование земли во многом определяет ее стоимость.

Таким образом, мы видим, что рыночная стоимость земли не постоянна, а изменяется во времени и напрямую зависит от категории земли и ее разрешенного использования.