(495) 726-86-74
(495) 999-34-19
Корпорация  "ОЦЕНКА" независимая оценочная компания
Главная Контакты Карта сайта English version

Оценка земельного участка в Москве

Земельные участки в Москве - одни из самых дорогих в мире. Бурный рост московской экономики и строительства в г.Москве породил высокий спрос на землю, как на объект инвестиций. Несмотря на то, что Москва - огромный город, земли в Москве мало. Ее катастрофически не хватает для жилищного строительства, объектов инфраструктуры и транспорта, социальных учреждений. Особенно трудная ситуация в центре города - внутри Садового кольца, там найти площадку для строительства крайне трудно и новое строительство ведется только взамен сноса старых зданий. Одним словом, прав был старик Марк Твен писавший:"Граждане, покупайте землю! Этот товар больше не производится."

Если говорить об оценке земельного участка в городе Москве, то, прежде всего, нужно сказать о правовом статусе и собственниках московской земли. В основном вся московская земля находится в собственности города. И уже собственник, в лице правительства г.Москвы, ею распоряжается - передает в аренду или на долевых условиях вкладывает в различные инвестиционные проекты.

Есть земля, принадлежащая Российской Федерации, но она, в основном, распределена для размещения государственных учреждений и передана им на праве бессрочного пользования. Эта земля не находится в коммерческом обороте, поскольку, согласно Земельному кодексу РФ, правообладатель такого права не может ею распоряжаться, а может только использовать для оговоренных целей. В дальнейшем мы будем говорить о земле, находящейся (или могущей находится) в свободном коммерческом обороте и для которой может быть установлена рыночная стоимость.

Основная доля московской земли находится в аренде, где арендодателем является сам город Москва, как субъект Российской Федерации. Поскольку именно такие участки формируют рынок и цены на нем, то поговорим подробнее о ценообразовании в этом секторе. Во-первых, при оценке таких участков объектом оценки является не сам участок а право его аренды, которое также имеет свою стоимость и может находится в свободном обороте - может быть продано, внесено в уставной капитал, заложено и т.д. Основным игроком на этом рынке является правительство г.Москвы - именно оно определяет цены, по которым участки сдаются в аренду первичным арендаторам, и именно оно, через свою ценовую политику, формирует цены на земельном рынке. Существуют и вторичные операции с правом аренды земельных участков, которые отражают мотивацию остальных игроков рынка, но задает тон, конечно, монополист - правительство Москвы.

Согласно Приложению 4 к постановлению Правительства Москвы от 20 июня 2006 г. "ВРЕМЕННЫЕ ПРАВИЛА РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ПЛАТЫ ЗА ПРАВО НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА" за право заключения договора аренды земли должна быть уплачена определенная сумма, подчеркиваем - это не арендная плата, а отдельный разовый платеж, арендная плата взимается дополнительно и по размеру во много раз меньше платежа за право заключения договора аренды. Вообще-то, строго говоря, величина этого платежа не равна рыночной стоимости права аренды земли, она скорее является нижней границей рыночной стоимости, то есть правообладатель вряд ли уступит свое право аренды за сумму, меньше, чем он заплатил городу, скорее он захочет ее увеличить, компенсировать свои затраты и получить некоторую прибыль.

Как рассчитывается этот платеж и от чего он зависит? Величину этого платежа определяет площадь участка, его местоположение, выход участка на основные городские магистрали, разрешенное использование участка. Вся территория Москвы разделена на кадастровые кварталы для которых установлена кадастровая стоимость единицы площади земельного участка в зависимости от его функционального использования. Стоимость права на заключение договора аренды рассчитывается как произведение кадастровой стоимости на площадь участка и на ряд поправочных коэффициентов, отражающих конкретное расположение участка, плотность застройки, приоритетность для города тех видов деятельности, которые будут здесь производится.

При проведении оценки стоимости права аренды участка мы можем рассчитать величину платежа, которую уплатил бы покупатель, если бы он заключал договор непосредственно с городом. Эта величина будет минимально возможной стоимостью права аренды данного участка. Но как определить рыночную стоимость этого права, то есть не минимальную, а наиболее вероятную цену продажи объекта оценки. Конечно, лучший способ - это сравнить оцениваемый участок с аналогичными предложениями на рынке.

Однако провести корректное сравнение рыночных цен, на самом деле, совсем не просто. Мало того, что предложений о переуступке прав аренды земли в г.Москве крайне мало и предлагаемые участки находятся в различных районах и имеют различное разрешенное использование, ведь нельзя же напрямую сравнить участок, выделенный под автостоянку и участок для строительства высотного дома. Но ситуация осложняется еще и тем, что право аренды редко передается в своем "чистом" виде, то есть без сопутствующих прав или обременений. Чаще право на аренду земли передается в составе некоторого инвестиционного проекта, где права на землю дополнены имеющейся технической и разрешительной документацией, обязательствами по компенсации третьим лицам за нарушение их прав при реализации проекта, наличием зданий и сооружений на участке (часто ветхих и не пригодных к эксплуатации).

Словом, просто взять и сравнить цены на различные участки не получится, нужно детально разбираться с каждым аналогом, устанавливать состав прав и все экономические параметры данного предложения и только после этого принимать какие-то решения о сравнении с оцениваемым участком и выборе методов этого сравнения. А это большая и кропотливая работа, которую может выполнить только профессиональный оценщик. Но если Вам необходимо быстро прикинуть стоимость незастроенного участка, не имеющего обременений, то можете смело использовать методику расчета, изложенную в приведенном выше постановлении. По крайней мере, Вы получите минимальную величину оценки стоимости земли, а дальше - обращайтесь к профессиональному оценщику, специализирующемуся на оценке недвижимости.