Корпорация  "ОЦЕНКА"
независимая оценочная компания
Корпорация "ОЦЕНКА" info@koo.ru +7(495)7268674 +7(495)9993419

Отчет об оценке доли в квартире - часть 4 из 4



Таблица 6. Сравнительный анализ и корректировки предложений по продаже аналогичных квартир.

Цено­обра­зу­ющий фак­тор

Объект оценки

Ана­лог 1

Ана­лог 2

Ана­лог 3

Ана­лог 4

Ана­лог 5

Ана­лог 6

1.Качес­тво прав.

1.1. Вид пра­ва.

Право соб­ствен­ности

Право соб­ствен­ности

Право соб­ствен­ности

Право соб­ствен­ности

Право соб­ствен­ности

Право соб­ствен­ности

Право соб­ствен­ности

1.2.Обре­мене­ния пра­ва.

Не­извес­тны (пред­пола­гает­ся от­сут­ст­вие обре­мене­ний пра­ва)

Не­извес­тны (пред­пола­гает­ся от­сут­ст­вие обре­мене­ний пра­ва)

Не­извес­тны (пред­пола­гает­ся от­сут­ст­вие обре­мене­ний пра­ва)

Не­извес­тны (пред­пола­гает­ся от­сут­ст­вие обре­мене­ний пра­ва)

Не­извес­тны (пред­пола­гает­ся от­сут­ст­вие обре­мене­ний пра­ва)

Не­извес­тны (пред­пола­гает­ся от­сут­ст­вие обре­мене­ний пра­ва)

Не­извес­тны (пред­пола­гает­ся от­сут­ст­вие обре­мене­ний пра­ва)

1.3. Вид ис­поль­зо­ва­ния объ­екта.

Жи­лое

Жи­лое

Жи­лое

Жи­лое

Жи­лое

Жи­лое

Жи­лое

2. Ус­ло­вия рын­ка

2.1. Из­ме­не­ние цен во вре­ме­ни

Пред­ло­же­ние о про­да­же бы­ло дей­стви­тель­но на да­ту оцен­ки

Пред­ло­же­ние о про­да­же бы­ло дей­стви­тель­но на да­ту оцен­ки

Пред­ло­же­ние о про­да­же бы­ло дей­стви­тель­но на да­ту оцен­ки

Пред­ло­же­ние о про­да­же бы­ло дей­стви­тель­но на да­ту оцен­ки

Пред­ло­же­ние о про­да­же бы­ло дей­стви­тель­но на да­ту оцен­ки

Пред­ло­же­ние о про­да­же бы­ло дей­стви­тель­но на да­ту оцен­ки

2.2. Ус­ло­вия фи­нан­си­ро­ва­ния

Де­неж­ная оп­ла­та 100% по до­го­во­ру куп­ли­-про­да­жи

Де­неж­ная оп­ла­та 100% по до­го­во­ру куп­ли­-про­да­жи

Де­неж­ная оп­ла­та 100% по до­го­во­ру куп­ли­-про­да­жи

Де­неж­ная оп­ла­та 100% по до­го­во­ру куп­ли­-про­да­жи

Де­неж­ная оп­ла­та 100% по до­го­во­ру куп­ли­-про­да­жи

Де­неж­ная оп­ла­та 100% по до­го­во­ру куп­ли­-про­да­жи

2.3. Ус­ло­вия про­да­жи

ры­ноч­ные

ры­ноч­ные

ры­ноч­ные

ры­ноч­ные

ры­ноч­ные

ры­ноч­ные

2.4. Спе­ци­аль­ные скид­ки

Не ого­во­ре­ны

Не ого­во­ре­ны

Не ого­во­ре­ны

Не ого­во­ре­ны

Не ого­во­ре­ны

Не ого­во­ре­ны

3. Место­по­ло­же­ние.

3.1. Бли­зость к цент­рам де­ло­вой и со­ци­аль­ной ак­тив­нос­ти и рек­ре­аци­он­ным зо­нам.

Объ­ект на­хо­дит­ся в рай­оне с хо­ро­шо раз­ви­той со­ци­аль­ной и де­ло­вой ин­фра­струк­ту­рой

Объ­ект на­хо­дит­ся в рай­оне с хо­ро­шо раз­ви­той со­ци­аль­ной и де­ло­вой ин­фра­струк­ту­рой

Объ­ект на­хо­дит­ся в рай­оне с хо­ро­шо раз­ви­той со­ци­аль­ной и де­ло­вой ин­фра­струк­ту­рой

Объ­ект на­хо­дит­ся в рай­оне с хо­ро­шо раз­ви­той со­ци­аль­ной и де­ло­вой ин­фра­струк­ту­рой

Объ­ект на­хо­дит­ся в рай­оне с хо­ро­шо раз­ви­той со­ци­аль­ной и де­ло­вой ин­фра­струк­ту­рой

Объ­ект на­хо­дит­ся в рай­оне с хо­ро­шо раз­ви­той со­ци­аль­ной и де­ло­вой ин­фра­струк­ту­рой

Объ­ект на­хо­дит­ся в рай­оне с хо­ро­шо раз­ви­той со­ци­аль­ной и де­ло­вой ин­фра­струк­ту­рой

3.2. Тран­спорт­ная дос­туп­ность объ­ек­та, сос­тоя­ние подъ­езд­ных до­рог.

10 мин. пеш­ком от стан­ции мет­ро «б-р Дмит­рия Дон­ско­го». Подъ­езд на авто­мо­би­ле хо­ро­ший.

2 мин. пеш­ком от стан­ции мет­ро «б-р Дмит­рия Дон­ско­го». Подъ­езд на авто­мо­би­ле хо­ро­ший. Кор­рек­ти­ров­ка v

Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­ко­то­ро­го уве­ли­че­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га из­-за бо­лее близ­ко­го рас­по­ло­же­ния от стан­ции мет­ро. Для от­сут­ствия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен и­меть рав­ные с объ­ек­том о­цен­ки ус­ло­вия ша­го­вой дос­туп­нос­ти от мет­ро.

10 мин. пеш­ком от стан­ции мет­ро «б-р Дмит­рия Дон­ско­го». Подъ­езд на авто­мо­би­ле хо­ро­ший.

5 мин. пеш­ком от стан­ции мет­ро «б-р Дмит­рия Дон­ско­го». Подъ­езд на авто­мо­би­ле хо­ро­ший. Кор­рек­ти­ров­ка v

Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­ко­то­ро­го уве­ли­че­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га из­-за бо­лее близ­ко­го рас­по­ло­же­ния от стан­ции мет­ро. Для от­сут­ствия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен и­меть рав­ные с объ­ек­том о­цен­ки ус­ло­вия ша­го­вой дос­туп­нос­ти от мет­ро.

5 мин. пеш­ком от стан­ции мет­ро «б-р Ад­ми­ра­ла Уша­ко­ва». Подъ­езд на авто­мо­би­ле хо­ро­ший. Кор­рек­ти­ров­ка v

Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­ко­то­ро­го уве­ли­че­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га из­-за бо­лее близ­ко­го рас­по­ло­же­ния от стан­ции мет­ро. Для от­сут­ствия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен и­меть рав­ные с объ­ек­том о­цен­ки ус­ло­вия ша­го­вой дос­туп­нос­ти от мет­ро.

10 мин. Трансп. от стан­ции мет­ро «б-р Дмит­рия Дон­ско­го». Подъ­езд на авто­мобиле хо­ро­ший. Кор­рек­ти­ров­ка ^ Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­ко­то­ро­го сни­же­ния прив­ле­катель­ности ана­лога из­-за бо­ее даль­него рас­поло­жения от мет­ро. Для от­сут­ствия кор­рек­тиров­ки ана­лог дол­жен иметь рав­ные с объ­ектом оцен­ки ус­ло­вия ша­го­вой дос­туп­нос­ти от мет­ро.

10 мин. Трансп. от стан­ции мет­ро «б-р Дмит­рия Дон­ско­го». Подъ­езд на авто­мобиле хо­ро­ший. Кор­рек­ти­ров­ка ^ Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­ко­то­ро­го сни­же­ния прив­ле­катель­ности ана­лога из­-за бо­ее даль­него рас­поло­жения от мет­ро. Для от­сут­ствия кор­рек­тиров­ки ана­лог дол­жен иметь рав­ные с объ­ектом оцен­ки ус­ло­вия ша­го­вой дос­туп­нос­ти от мет­ро.

3.3. Качес­тво сре­ды (эко­ло­гия).

удов­лет­во­ри­тель­ное

удов­лет­во­ри­тель­ное

удов­лет­во­ри­тель­ное

удов­лет­во­ри­тель­ное

удов­лет­во­ри­тель­ное

удов­лет­во­ри­тель­ное

удов­лет­во­ри­тель­ное

3.4. Сос­то­я­ние ок­ру­жаю­щей заст­рой­ки.

Объ­ект на­хо­дит­ся в жи­лом мик­ро­рай­оне

Объ­ект на­хо­дит­ся в жи­лом мик­ро­рай­оне

Объ­ект на­хо­дит­ся в жи­лом мик­ро­рай­оне

Объ­ект на­хо­дит­ся в жи­лом мик­ро­рай­оне

Объ­ект на­хо­дит­ся в жи­лом мик­ро­рай­оне

Объ­ект на­хо­дит­ся в жи­лом мик­ро­рай­оне

Объ­ект на­хо­дит­ся в жи­лом мик­ро­рай­оне

4.Физи­чес­кие ха­рак­те­рис­ти­ки

4.1. Ха­рак­те­рис­ти­ки до­ма.

4.1.1. Тип до­ма (па­нель­ный, кир­пич­ный, мо­но­лит­ный)

Па­нель­ный

Па­нель­ный

Па­нель­ный

Па­нель­ный

Па­нель­ный

Па­нель­ный

Па­нель­ный

4.1.2. Этаж­ность до­ма.

14

17

22

22

14

17

16

4.1.3. Тех­ни­чес­кое сос­то­я­ние жи­ло­го зда­ния (но­вое, не тре­бу­ет­ся ре­монт, тре­бу­ет­ся те­ку­щий ре­монт, вы­бо­роч­ный ка­пи­таль­ный ре­монт, комп­лек­сный ка­пи­таль­ный ре­монт, вет­хое).

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

4.2. Ха­рак­те­рис­ти­ки квар­ти­ры.

4.2.1. Этаж

3

9

4

3

8

10

16

Кор­рек­ти­ров­ка ^

Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­кото­ро­го сни­же­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­лога за счет рас­по­ло­же­ния квар­тиры на пос­лед­нем эта­же. Как пра­вило, при про­чих рав­ных ус­ло­ви­ях, квар­ти­ры на пос­лед­нем эта­же сто­ят де­шев­ле. Для от­сут­ст­вия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен быть рас­по­ло­жен на рав­но­цен­ном с оце­ни­ва­е­мым объ­ек­том эта­же.

4.2.2. Об­щая пло­щадь, кв.м.

При про­чих рав­ных, как пра­ви­ло, це­на за 1 кв.м. в квар­ти­рах боль­шей пло­ща­ди мень­ше.

39

39

39,1

39,2

39,5

39

37

4.2.3. Класс от­дел­ки (от­сут­ст­ву­ет, прос­тая, у­луч­шен­ная, вы­со­ко­ка­чест­вен­ная, ев­ро­ре­монт).

Прос­тая

Прос­тая

Прос­тая

Прос­тая

Прос­тая

Прос­тая

Прос­тая

4.2.4. Пот­реб­ность в ре­мон­те (от­дел­ка и обо­ру­до­ва­ние). Пот­реб­ность в ре­мон­те при­во­дит сни­же­нию сто­имос­ти квар­ти­ры с у­че­том пред­сто­я­щих зат­рат на про­из­вод­ст­во ре­монт­ных ра­бот.

Тре­бу­ет­ся про­ве­де­ние ра­бот по уст­ра­не­нию сле­дов про­те­чек.

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

Кор­рек­ти­ров­ка v Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та уве­ли­че­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га. Пот­реб­ность в ре­мон­те при­во­дит к сни­же­нию сто­имос­ти квар­ти­ры с уче­том пред­сто­я­щих зат­рат на про­из­вод­ст­во ре­монт­ных ра­бот. Для от­сут­ст­вия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен и­меть оди­на­ко­вое сос­то­я­ние с оце­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

Кор­рек­ти­ров­ка v Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та уве­ли­че­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га. Пот­реб­ность в ре­мон­те при­во­дит к сни­же­нию сто­имос­ти квар­ти­ры с уче­том пред­сто­я­щих зат­рат на про­из­вод­ст­во ре­монт­ных ра­бот. Для от­сут­ст­вия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен и­меть оди­на­ко­вое сос­то­я­ние с оце­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

Кор­рек­ти­ров­ка v Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та уве­ли­че­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га. Пот­реб­ность в ре­мон­те при­во­дит к сни­же­нию сто­имос­ти квар­ти­ры с уче­том пред­сто­я­щих зат­рат на про­из­вод­ст­во ре­монт­ных ра­бот. Для от­сут­ст­вия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен и­меть оди­на­ко­вое сос­то­я­ние с оце­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

Кор­рек­ти­ров­ка v Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та уве­ли­че­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га. Пот­реб­ность в ре­мон­те при­во­дит к сни­же­нию сто­имос­ти квар­ти­ры с уче­том пред­сто­я­щих зат­рат на про­из­вод­ст­во ре­монт­ных ра­бот. Для от­сут­ст­вия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен и­меть оди­на­ко­вое сос­то­я­ние с оце­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

Кор­рек­ти­ров­ка v Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та уве­ли­че­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га. Пот­реб­ность в ре­мон­те при­во­дит к сни­же­нию сто­имос­ти квар­ти­ры с уче­том пред­сто­я­щих зат­рат на про­из­вод­ст­во ре­монт­ных ра­бот. Для от­сут­ст­вия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен и­меть оди­на­ко­вое сос­то­я­ние с оце­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

Ре­монт не тре­бу­ет­ся

Кор­рек­ти­ров­ка v Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та уве­ли­че­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га. Пот­реб­ность в ре­мон­те при­во­дит к сни­же­нию сто­имос­ти квар­ти­ры с уче­том пред­сто­я­щих зат­рат на про­из­вод­ст­во ре­монт­ных ра­бот. Для от­сут­ст­вия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен и­меть оди­на­ко­вое сос­то­я­ние с оце­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

4.2.5. Жи­лая пло­щадь квар­ти­ры. При про­чих рав­ных ус­ло­ви­ях, квар­ти­ры с боль­шей жи­лой пло­щадь­ю сто­ят нес­коль­ко до­ро­же.

20,9

19

Кор­рек­ти­ров­ка ^

Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­ко­то­ро­го сни­же­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га из­-за мень­шей жи­лой пло­ща­ди. Для от­сут­ст­вия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен иметь при­мер­но оди­на­ко­вую жи­лую пло­щадь по срав­не­нию с оце­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

21

18,5

Кор­рек­ти­ров­ка ^

Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­ко­то­ро­го сни­же­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га из­-за мень­шей жи­лой пло­ща­ди. Для от­сут­ст­вия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен иметь при­мер­но оди­на­ко­вую жи­лую пло­щадь по срав­не­нию с оце­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

20

19,5

Кор­рек­ти­ров­ка ^

Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­ко­то­ро­го сни­же­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га из­-за мень­шей жи­лой пло­ща­ди. Для от­сут­ст­вия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен иметь при­мер­но оди­на­ко­вую жи­лую пло­щадь по срав­не­нию с оце­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

19,5

Кор­рек­ти­ров­ка ^

Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­ко­то­ро­го сни­же­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­ло­га из­-за мень­шей жи­лой пло­ща­ди. Для от­сут­ст­вия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен иметь при­мер­но оди­на­ко­вую жи­лую пло­щадь по срав­не­нию с оце­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

4.2.6. Пло­щадь кух­ни, кв. м. При про­чих рав­ных ус­ло­ви­ях, квар­ти­ры с боль­шей кух­ней сто­ят нес­коль­ко до­ро­же.

8,6

8,5

10

Кор­рек­ти­ров­ка v Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для у­че­та не­ко­то­ро­го у­ве­ли­че­ни­я прив­ле­ка­тель­нос­ти а­на­ло­га из­-за боль­шей пло­ща­ди кух­ни. Для от­сут­ст­ви­я кор­рек­ти­ров­ки а­на­лог дол­жен и­меть при­мер­но о­ди­на­ко­ву­ю пло­щадь кух­ни по срав­не­ни­ю с о­це­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

10

Кор­рек­ти­ров­ка v Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для у­че­та не­ко­то­ро­го у­ве­ли­че­ни­я прив­ле­ка­тель­нос­ти а­на­ло­га из­-за боль­шей пло­ща­ди кух­ни. Для от­сут­ст­ви­я кор­рек­ти­ров­ки а­на­лог дол­жен и­меть при­мер­но о­ди­на­ко­ву­ю пло­щадь кух­ни по срав­не­ни­ю с о­це­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

7,3

Кор­рек­ти­ров­ка ^

Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для у­че­та не­ко­то­ро­го сни­же­ни­я прив­ле­ка­тель­нос­ти а­на­ло­га из­-за мень­шей пло­ща­ди кух­ни. Для от­сут­ст­ви­я кор­рек­ти­ров­ки а­на­лог дол­жен и­меть при­мер­но о­ди­на­ко­ву­ю пло­щадь кух­ни по срав­не­ни­ю с о­це­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

7,3

Кор­рек­ти­ров­ка ^

Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для у­че­та не­ко­то­ро­го сни­же­ни­я прив­ле­ка­тель­нос­ти а­на­ло­га из­-за мень­шей пло­ща­ди кух­ни. Для от­сут­ст­ви­я кор­рек­ти­ров­ки а­на­лог дол­жен и­меть при­мер­но о­ди­на­ко­ву­ю пло­щадь кух­ни по срав­не­ни­ю с о­це­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

9,5

Кор­рек­ти­ров­ка v Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для у­че­та не­ко­то­ро­го у­ве­ли­че­ни­я прив­ле­ка­тель­нос­ти а­на­ло­га из­-за боль­шей пло­ща­ди кух­ни. Для от­сут­ст­ви­я кор­рек­ти­ров­ки а­на­лог дол­жен и­меть при­мер­но о­ди­на­ко­ву­ю пло­щадь кух­ни по срав­не­ни­ю с о­це­ни­ва­е­мым объ­ек­том.

4.2.7. Рас­по­ло­же­ние о­кон квар­тиры. Рас­по­ло­же­ние окон квар­ти­ры (у­ли­ца или двор) вли­я­ет на пот­ре­би­тель­ску­ю прив­ле­ка­тель­ность квар­тиры как жи­ло­го по­ме­ще­ния. Квар­ти­ры с ок­на­ми, вы­хо­дя­щи­ми во двор, име­ют по­ни­жен­ный уро­вень шу­ма и заг­ряз­не­ния воз­ду­ха по срав­не­нию с квар­ти­рами, чьи ок­на вы­хо­дят на ули­цу. Как пра­ви­ло, квар­ти­ры с ок­на­ми во двор сто­ят нес­коль­ко до­ро­же (при про­чих рав­ных ус­ло­ви­ях).

двор

двор

двор

двор

двор

двор

двор

4.2.8. На­ли­чи­е бал­ко­на, лод­жии.

2 Бал­ко­на

Бал­кон

Бал­кон

Бал­кон

Бал­кон

Бал­кон

Лод­жия

4.2.9. На­ли­чие дви­жи­мого иму­щес­тва, не свя­зан­но­го с нед­ви­жи­мостью

Квар­ти­ра оце­ни­ва­ется без уче­та дви­жи­мо­го иму­щес­тва, не свя­зан­но­го с не­дви­жи­мость­ю

Квар­ти­ра оце­ни­ва­ется без уче­та дви­жи­мо­го иму­щес­тва, не свя­зан­но­го с не­дви­жи­мость­ю

Квар­ти­ра оце­ни­ва­ется без уче­та дви­жи­мо­го иму­щес­тва, не свя­зан­но­го с не­дви­жи­мость­ю

Квар­ти­ра оце­ни­ва­ется без уче­та дви­жи­мо­го иму­щес­тва, не свя­зан­но­го с не­дви­жи­мость­ю

Квар­ти­ра оце­ни­ва­ется без уче­та дви­жи­мо­го иму­щес­тва, не свя­зан­но­го с не­дви­жи­мость­ю

Квар­ти­ра оце­ни­ва­ется без уче­та дви­жи­мо­го иму­щес­тва, не свя­зан­но­го с не­дви­жи­мость­ю

Квар­ти­ра оце­ни­ва­ется без уче­та дви­жи­мо­го иму­щес­тва, не свя­зан­но­го с не­дви­жи­мость­ю

ИТО­ГО­ВАЯ КОР­РЕК­ТИ­РОВ­КА

v

v

v

v

^

^



Теперь, согласно выбранной технике качественного сравнения цен, необходимо упорядочить аналоги в соответствии с их суммарными корректировками. После ранжирования объектов-аналогов по направлению корректировок получаем интервал, в котором должна находится величина рыночной стоимости за 1 кв. м. площади оцениваемой квартиры.

Таблица 7. Ранжирование объектов-аналогов по направлению корректировок.

Объект-аналог

Цена за 1 кв.м., руб.

Направление корректировки

Аналог 1

155000

v

Аналог 2

142711

v

Аналог 3

139974

v

Аналог 4

136557

v

Объект оценки

124000-136557

-

Аналог 5

124000

^

Аналог 6

118135

^

В соответствии с примененной техникой качественного сравнения цен получаем, что рыночная стоимость 1 кв. метра площади в рассматриваемой квартире находится в диапазоне 124000-136557 руб.

Учитывая узость полученного диапазона, в качестве рыночной стоимости 1 кв. м., полученной при оценке сравнительным подходом принимаем среднее арифметическое величин границ диапазона (124000+136557)/2 = 130279 руб.

Заметим, что любой другой способ определения значения рыночной стоимости 1 кв.м. в рамках полученного диапазона вероятных значений стоимости 1 кв.м. в рассматриваемой квартире, даст результат, отличающийся от полученного не более чем на 6278 руб.

Расчет стоимости 1/4 доли в праве на рассматриваемую квартиру.

Теперь, когда рыночная стоимость 1 кв. метра площади в рассматриваемой квартире известна, можно рассчитать стоимость 1/4 доли в праве общей долевой собственности на эту квартиру.

При продаже долей в квартирах на открытом, конкурентном рынке, стоимость 1 кв.м. площади в доле меньше, чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире. Это объясняется тем что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками.Поэтому, доли в квартирах стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр площади, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком.

Для того чтобы определить величину дисконта к стоимости 1 кв. м. «целой» квартиры, возникающего при продаже квартиры по долям, оценщик воспользовался методом парных сравнений.

Для этого, из предложений о продаже долей в квартирах и целых квартир, представленных на рынке по состоянию на дату оценки, были выбраны пары квартир, которые имеют одинаковые потребительские свойства, а существенно различаются лишь тем, что в одном случае продается вся квартира, а в другом случае – доля в квартире. В результате проведенного анализа рынка, были выбраны следующие пары аналогичных объектов (пары сравнения):

1.

а) Доля на продажу 1/2 в однокомнатной квартире, м. «Бунинская аллея», ул. Адмирала Лазарева, д.30, корп. 1. От метро 5 мин. пешком, 5/9 пан. дома, 38,7/20,7/8,4 кв.м, балкон. Цена предложения 1 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1003585/

б) Однокомнатная квартира, м. «Бунинская аллея», ул Остафьевская, д.8. От метро 15 мин. пешком, 10/12 пан., 38,3/17,8/9 кв.м, балкон. Цена предложения 5 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1050524/

2.

а) Доля на продажу 1/3 в однокомнатной квартире, м. «Рязанский проспект», ул. Академика Скрябина, д.6, корп. 2. От метро 7 мин. пешком, 4/17 пан. дома, 38,6/20/8,5 кв.м, балкон. Цена предложения 1 млн. 600 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/991803/

б) Однокомнатная квартира, м. «Рязанский проспект», ул Зеленодольская, д.11. От метро 5 мин. пешком, 8/14 пан., 40,4/17,1/8,5 кв.м, балкон. Цена предложения 6 млн. 400 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1063885/

3.

а) Доля на продажу 2/3 в 2-х комнатной квартире, м. «Авиамоторная», ул. Энергетическая, д.2. От метро 5 мин. пешком, 2/5 кирп. дома, 43/27/6 кв.м., балкон. Цена предложения 2 млн. 700 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1063185/

б) 2-х комнатная квартира, м. «Авиамоторная», ул. Душинская, д.18. От метро 10 мин. пешком, 6/9 пан. Дома, 45,1/30/6,5 кв.м, балкон. Цена предложения 8 млн. 200 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1067661/

4.

а) Доля на продажу 1/3 в 2-х комнатной квартире, м. «Б-р Дмитрия Донского», ул. Грина, д.15. От метро 5 мин. пешком, 14/14 пан. дома, 56/31/8,5 кв.м., балкон. Цена предложения 1 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1065560/

б) 2-х комнатная квартира, «Б-р Дмитрия Донского», Б-р Дмитрия Донского, д.9. От метро 2 мин. пешком, 16/17 пан. дома, 60,2/34,3/10,2 кв.м., балкон. Цена предложения 9 млн. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1041214/

5.

а) Доля на продажу 1/2 в 2-х комнатной квартире, м. «Рязанский проспект», ул. Паперника, д.15. От метро 7 мин. пешком, 4/5 кирп. дома, 43,2/26,8/6 кв.м., балкон. Цена предложения 2 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1000143/

б) 2-х комнатная квартира, «Рязанский проспект», 3-я Карачаровская ул, д.4. От метро 7 мин. трансп, 3/5 кирп. дома, 57/35,2/8 кв.м., балкон. Цена предложения 8 млн. 200 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1064981/

6.

а) Доля на продажу 1/4 в 2-х комнатной квартире, м. «Красногвардейская», ул. Воронежская, д.32/43. От метро 15 мин. пешком, 10/12 пан. дома, 52,1/30,3/8,5 кв.м., балкон. Цена предложения 1 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1036097/

б) 2-х комнатная квартира, «Красногвардейская», ул. Мусы Джалиля, д.29, корп.1. От метро 2 мин. пешком, 8/16 пан. Дома 50,6/30,5/9 кв.м., балкон. Цена предложения 8 млн. 300 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1056853/

Для того чтобы определить среднюю величину дисконта к стоимости 1 кв. м. «целой» квартиры, были рассчитаны фактические дисконты по выбранным парам сравнения, а затем полученные результаты были усреднены. Проведенные расчеты обобщены ниже в таблице:

Таблица 8. Расчет величины поправки к стоимости 1 кв.м. при продаже доли в квартире.

Пара
срав­не­ни­я

Объ­ект

Пло­щадь, кв. м.

Це­на пред­ло­же­ни­я, руб.

Сто­и­мость 1 кв. м., руб.

Раз­ли­чи­е в сто­и­мос­ти 1 кв. м. в це­лой квар­ти­ре и в до­ле, %

Сред­не­е зна­че­ни­е раз­ли­чи­я в сто­и­мос­ти 1 кв. м. в це­лых квар­ти­рах и в до­лях, по всем па­рам срав­не­ни­я, %

1

До­ля на про­да­жу 1/2 в од­но­ком­нат­ной квар­ти­ре, м. "Бу­нин­ская Ал­лея", ул. Ад­ми­ра­ла Ла­за­ре­ва, д. 30. 5/9 пан. До­ма

19,4

1 500 000

77 519

46

35

Од­но­ком­нат­ная квар­ти­ра, м. "Бу­нин­ская Ал­лея", ул. Ос­тафь­ев­ска­я, д. 8. 10/12 пан. До­ма

38,3

5 500 000

143 603

2

До­ля на про­да­жу 1/3 в од­но­ком­нат­ной квар­ти­ре, м. "Ря­зан­ский прос­пект", ул. Ака­де­ми­ка Скря­би­на, д. 6. 4/17 пан. До­ма.

12,9

1 600 000

124 417

21

Од­но­ком­нат­ная квар­ти­ра, м. "Ря­зан­ский прос­пект", ул. Зе­ле­но­доль­ская, д. 11. 8/14 пан. До­ма

40,4

6 400 000

158 416

3

До­ля на про­да­жу 2/3 в 2-х ком­нат­ной квар­ти­ре, м. «Ави­а­мо­тор­ная», ул. Энер­ге­ти­чес­кая, д. 2. От мет­ро 10 мин. пеш­ком, 2/5 кирп. До­ма

28,7

2 700 000

94 077

48

2-х ком­нат­на­я квар­ти­ра, м. «Авиа­мо­тор­на­я», Ду­шин­ска­я ул., д. 18, корп. 1. От мет­ро 10 мин. Пеш., 6/9 пан. До­ма

45,1

8 200 000

181 818

4

До­ля на про­да­жу 1/3 в 2-х ком­нат­ной квар­ти­ре, м. «Б-р Дмит­ри­я Дон­ско­го», ул. Гри­на, д. 15. От мет­ро 5 мин. пеш­ком, 14/14 пан. До­ма

18,7

1 500 000

80 214

46

2-х ком­нат­на­я квар­ти­ра, м. «Б-р Дмит­рия Донс­ко­го», ул. Б-р Дмит­рия Донс­ко­го, д. 9. От мет­ро 2 мин. Пеш. 16/17 пан. До­ма

60,2

9 000 000

149 502

5

Доля на продажу 1/2 в 2-х ком­нат­ной квар­ти­ре, м. «Ря­занс­кий прос­пект», ул. Па­пер­ни­ка, д. 15. От мет­ро 7 мин. Пешком, 4/5 кирп. До­ма

21,6

2 500 000

115 741

20

2-х ком­нат­на­я квар­ти­ра, м. «Ря­занс­кий прос­пект», Ка­ра­ча­ровс­кая 3-я ул., д. 4. От мет­ро 7 мин. Трансп., 3/5 кирп. До­ма

57,0

8 200 000

143 860

6

До­ля на про­да­жу 1/4 в ком­нат­ной квар­ти­ре, м. «Крас­но­гвар­дей­ска­я», Во­ро­нежс­кая ул., д. 32/43. От мет­ро 15 мин. пеш., 10/12 пан. До­ма

13,0

1 500 000

115 163

30

2-х ком­нат­на­я квар­ти­ра м. «Крас­но­гвар­дей­ска­я», ул. Му­сы Джа­ли­ля, д. 29, корп. 1. От мет­ро 2 мин. пеш., 8/16 пан. До­ма

50,6

8 300 000

164 032

Таким образом, для площади, приходящейся на оцениваемую долю в квартире, текущая средняя величина дисконта к стоимости 1 кв.м. в "целой" квартире составляет 35%.

Теперь, уменьшая рассчитанную ранее рыночную стоимость 1 кв. метра в рассматриваемой квартире на среднюю величину дисконта, учитывающую тот факт, что оценивается не вся квартира, а лишь 1/4 доля в праве, получим, что рыночная стоимость 1 кв. м. в доле на квартиру равна 84681 рубль.

Затем, умножая рыночную стоимость 1 кв. метра в доле на квартиру на общую площадь, приходящуюся на оцениваемую 1/4 долю квартиры (9,75 кв. м), можно рассчитать рыночную стоимость 1/4 доли в праве на рассматриваемую квартиру: 84681*9,75 = 825640 руб.

Округленно, результат оценки 1/4 доли в праве на рассматриваемую квартиру, полученный сравнительным подходом, составляет 826 000 (Восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей.



5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Поскольку при проведении оценки 1/4 доли в праве на рассматриваемую квартиру использовался только сравнительный подход, а от использования других подходов оценщик решил отказаться, в силу причин, указанных в разделе 4.1 данного отчета, то результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости 1/4 доли в праве на рассматриваемую квартиру.

Соответствие полученного значения величины стоимости рыночным данным

Для проверки соответствия полученного значения величины стоимости рыночным данным, сравним полученные результаты со среднерыночными показателями, приведенными в разделе 2.4. настоящего отчета. Согласно проведенному анализу рынка, средняя стоимость 1 кв.м. аналогичных квартир в рассматриваемом районе по состоянию на дату оценки находились в интервале 120000-145000 руб./кв.м. В результате проведенной оценки, оценщик пришел к выводу, что стоимость 1 кв.м. рассматриваемой квартиры (без учета скидки на долю) составляет 130279 руб., этот результат лежит в диапазоне среднерыночных значений для квартир такого типа, расположенных в районе объекта оценки, то есть соответствует рыночным данным.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки.

2. Федеральные стандарты оценки ФСО №1-3, 7.

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие под редакцией Зарубина В.Н., Рутгайзер В.М. М., Дело, 1998.

4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М., Русская Деловая Литература, 1998.

5. Прорвич В.А. “Основы экономической оценки городских земель”, М., Дело, 1999 г.

6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

7. Экономический анализ и оценка недвижимости. Е.С. Озеров: «МКС», С-П, 2007г.

8. «Справочник оценщика недвижимости», том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода». Под редакцией Лейфер Л.А. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Н. Новгород, 2014.



ПРИЛОЖЕНИЯ

  1. Копия свидетельства о государственной регистрации права – один лист.
  2. Экспликация жилого помещения – один лист.
  3. Кадастровый паспорт жилого помещения – два листа.
  4. Фотографии рассматриваемой квартиры – два листа.
  5. Копии Интернет-страниц с публикациями предложений о продаже аналогичных объектов, которые были использованы при проведении оценки – на восемнадцати листах.
  6. Копия Свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков – на одном листе.
  7. Копия выписки из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков – на одном листе.
  8. Копия полиса обязательного страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор – на одном листе.
  9. Копия полиса страхования ответственности Оценщика – на одном листе.
  10. Копии документов об образовании в сфере оценочной деятельности сотрудников Оценщика, принимавших участие в подготовке данного Отчета – на одном листе.

Перейти к остальным частям отчета об оценке доли в квартире



© Корпорация "ОЦЕНКА". Копирование запрещено.