Отчет об оценке доли в квартире - часть 3 из 4

4. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4.1. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование объекта недвижимости, которое является физически и финансово осуществимым, юридически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость земли будет максимальной.

Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.

Юридическая возможность: рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами (распоряжениями о зонировании, нормами градостроительства, экологическими нормативами и т.п.).

Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования недвижимости могут служить следующие альтернативы:

1. Снос улучшений.

2. Реконструкция или обновление.

3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.

Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны. Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования.

Снос улучшений: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает, что существующие улучшения должны либо оставаться в прежнем состоянии (должны ремонтироваться до тех пор, пока они продолжают вносить вклад в общую стоимость собственности), либо быть снесены, когда доход от нового улучшения будет больше, чем стоимость сноса существующих улучшений и строительства альтернативного объекта (объектов). По мнению Оценщика, в настоящее время снос рассматриваемого жилого здания нецелесообразен.

Реконструкция и капитальный ремонт: по состоянию на дату оценки, по мнению оценщика, жилой дом, в котором расположена рассматриваемая квартира, находится в состоянии вполне пригодном для использования и капитального ремонта не требует. Поэтому, проведение реконструкции и капитального ремонта не является наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта.

Продолжение текущего варианта использования: представляется наиболее реальным использованием в связи с тем, что в данном районе спрос жилые площади очень высок. Кроме этого, квартиру из жилого фонда юридически невозможно использовать для целей иных, чем проживание, поэтому рассматриваемую квартиру можно использовать только как жилое помещение. Такое использование будет являться юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть будет наилучшим и наиболее эффективным использованием.

4.2. ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Для целей настоящей оценки Оценщик решил не использовать затратный подход, так как федеральный стандарт оценки ФСО №7 рекомендует оценщикам применять затратный подход для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей (жилых и нежилых помещений). [2]. Оцениваемая квартира является лишь небольшой составной частью здания. Расчет стоимости квартиры с позиций данного подхода, скорее всего, оказался бы некорректным и негативно бы повлиял на точность результатов оценки.

4.3. ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Доходный подход, по мнению Оценщика, в данном случае использовать нецелесообразно, поскольку оцениваемая квартира не предназначена для целевого извлечения дохода. В подавляющем большинстве случаев, расчет стоимости квартиры методами доходного подхода дает результат ниже, чем цены реальных сделок на рынке с аналогичными квартирами, поскольку большинство покупателей на рынке жилья приобретают квартиру для проживания, то есть для удовлетворения личной потребности в жилье, а не для извлечения дохода.

4.4. ОЦЕНКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Исходя из целей оценки, а также из совокупности доступной информации, Оценщик пришел к выводу, что проведение оценки данной квартиры необходимо производить с позиций сравнительного подхода.

Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода оценщик выбирает метод качественного сравнения цен [7].

Выбор данного метода обусловлен следующими причинами:
· оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках;
· для сравнительного анализа имеется достоверная и доступная информация о предложениях о продаже сходных объектов-аналогов, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве;
· структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим факторам;
· представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотографий (при наличии).

В общем случае, оценка объекта недвижимости с позиций сравнительного подхода к оценке состоит из следующих основных этапов:
1. Выбор единицы сравнения.
2. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.
3. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
4. Согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения оценщик выбирает удельный показатель – стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры, выраженная в рублях.

Выбор единицы сравнения оценщиком основан на следующих соображениях:
1. Данная единица сравнения является общепринятой и наиболее широко используемой единицей сравнения на рынке продажи квартир в г. Москве. Эта единица сравнения используется продавцами и покупателями, а также другими специалистами в рассматриваемом сегменте рынка. Аналитические статьи, посвященные обзору рынков жилья, также содержат такой показатель как стоимость 1 кв.м. жилья.
2. Другие единицы сравнения для данного типа объектов – например, цена всей квартиры тоже используются в объявлениях о продаже, но поскольку площадь у разных квартир разная, то проводить сравнение по этому показателю не представляется возможным. С другой стороны, показатель «стоимость 1 кв.м.» является общим для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»). Имеется информация для расчета, содержащая показатели общей площади, т. е. известна общая площадь и для объекта оценки и для объектов-аналогов.
3. Единица сравнения «стоимость 1 кв.м.» является удельной характеристикой, что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от других ценообразующих факторов.

От использования других единиц сравнения (стоимость всей квартиры, стоимость жилой площади, и т.д.) оценщик решил отказаться по следующим причинам:
1. Данные единицы сравнения очень редко являются общими для объекта оценки и объектов-аналогов.
2. Данные единицы сравнения не являются удельными характеристиками, что неоправданно повышает зависимость этой характеристики от других ценообразующих факторов.
3. Данные единицы сравнения редко используется (практически не используется) участниками и аналитиками рассматриваемого сегмента рынка.
4. Имеется взаимозависимость единиц сравнения.

Таким образом, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке квартир Москвы и Московской области, которая характеризуется преобладающим количеством предложений к продаже квартир в рублевом выражении, а также учитывая то, что основным их количественным показателем является общая площадь, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. площади объекта-аналога, выраженная в рублях.

Выбор аналогов и сравнительный анализ по элементам сравнения

При определении стоимости объекта оценки оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных квартир, которые были представлены в агентствах недвижимости и опубликованы в открытых источниках на дату оценки.

Оценщику был доступен большой объем рыночных данных о различных объектах-аналогах, достаточный для проведения оценки выбранным методом. Эти данные представляют собой предложения о продаже аналогичных (схожих с рассматриваемым объектом) квартир, опубликованные на дату оценки в сети Интернет как собственниками, так и риэлтерскими агентствами.

При отборе аналогов для проведения расчетов выбранным методом, Оценщик руководствовался правилом максимально возможной близости аналога к объекту оценки по основным ценообразующим факторам, а именно:
· передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
· условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
· условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
· условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
· вид использования и (или) зонирование;
· назначение объекта;
· местоположение объекта;
· физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
· экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
· наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью.

В результате проведённого отбора по указанным критериям, Оценщиком было выбрано 6 аналогов. Остальные аналоги, доступные Оценщику на момент проведения оценки, были исключены из дальнейшего рассмотрения, так как их использование не привело бы к значительному изменению или уточнению результата оценки (принцип достаточности).

Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет, а также из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний, выставивших предложение на рынок. В каждом конкретном случае оценщик приводит источник информации и, в случае если страница может быть изменена или удалена, - распечатки Интернет-страниц. Личный осмотр сопоставимых объектов-аналогов оценщиком не проводился.

Для проведения оценки методом качественного сравнения цен были найдены следующие аналоги:

1. Аналог 1. Однокомнатная квартира, г. Москва, м. «б-р Дмитрия Донского», б-р Дмитрия Донского, д. 15. От метро 2 мин. пешком, 9/17 панельного дома, 39/19/8,5 кв.м. Цена предложения 6 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: www.incom.ru/sale-realty/flats/1070031/

2. Аналог 2. Однокомнатная квартира, г. Москва, м. «б-р Дмитрия Донского», ул. Старобитцевская, д. 17, корп.1. От метро 10 мин. пешком, 4/22 панельного дома, 39,1/21/10 кв.м. Цена предложения 6 млн. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: www.incom.ru/sale-realty/flats/1045721/

3. Аналог 3. Однокомнатная квартира, г. Москва, м. «б-р Дмитрия Донского», ул. Знаменские Садки, д. 3, корп.1. От метро 5 мин. пешком, 3/22 панельного дома, 39,2/18,5/10 кв.м. Цена предложения 5 млн. 900 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: www.incom.ru/sale-realty/flats/1060308/

4. Аналог 4. Однокомнатная квартира, г. Москва, м. «б-р Адмирала Ушакова», Аллея Витте, д. 4, корп.1. От метро 5 мин. пешком, 8/14 панельного дома, 39,5/20/7,3 кв.м. Цена предложения 5 млн. 800 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: www.incom.ru/sale-realty/flats/1069621/

5. Аналог 5. Однокомнатная квартира, г. Москва, м. «б-р Дмитрия Донского», ул. Маршала Савицкого, д. 28. От метро 10 мин. трансп., 10/17 панельного дома, 39/19,5/7 кв.м. Цена предложения 5 млн. 200 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: www.incom.ru/sale-realty/flats/1045342/

6. Аналог 6. Однокомнатная квартира, г. Москва, м. «б-р Дмитрия Донского», ул. 2-я Мелитопольская, д. 7, корп.1. От метро 10 мин. трансп., 16/16 панельного дома, 37/19,5/9,5 кв.м. Цена предложения 4 млн. 700 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: www.incom.ru/sale-realty/flats/1043381/

Поскольку публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости потенциального покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких цен необходимо сделать соответствующую поправку.

При определении величины поправки на уторговывание, оценщик опирался на «Справочник оценщика недвижимости» том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» [8], в котором авторы исследовали зависимость величины этой поправки от вида продаваемой или сдаваемой в аренду недвижимости при различных состояниях рынка недвижимости.

Таблица 4. Результирующая таблица с данными о рекомендуемых величинах поправок на уторговывание при продаже (неактивный рынок)[8].

	Среднее	Доверительный интервал
Высококлассные производственно-складские объекты	15%	14%	16%
Низкоклассные производственно-складские объекты	18%	17%	19%
Бизнес-центры класс А, В	13%	12%	14%
ТЦ, ТК, ТРК	14%	13%	14%
Низкоклассные офисно-торговые объекты	13%	13%	14%
Объекты сельскохозяйственного назначения	20%	19%	21%
Квартиры	7%	6%	7%
Жилые дома и коттеджи	10%	9%	11%
Базы отдыха	17%	16%	18%

Таким образом, для квартир средняя поправка на уторговывание при текущем состоянии рынка составит 7%. Расчет скорректированной стоимости 1 кв. метра с учетом скидки на торг по выбранным аналогам приведен в следующей таблице:

Расчет скорректированной стоимости 1 кв. метра по выбранным аналогам приведен в следующей таблице:

Таблица 5. Расчет скорректированной стоимости 1 кв. м. площади по объектам – аналогам.

	Ана­лог 1	Ана­лог 2	Ана­лог 3	Ана­лог 4	Ана­лог 5	Ана­лог 6
Цена пред­ло­же­ния, руб.	6 500 000	6 000 000	5 900 000	5 800 000	5 200 000	4 700 000
Поп­рав­ка на утор­говы­вание, %	7	7	7	7	7	7
Скор­ректи­рован­ная цена пред­ложе­ния, руб.	6 045 000	5 580 000	5 487 000	5 394 000	4 836 000	4 371 000
Общая пло­щадь, кв.м.	39,0	39,1	39,2	39,5	39,0	37,0
Стои­мость 1 кв.м., руб.	155 000	142 711	139 974	136 557	124 000	118 135

Так как абсолютно одинаковых аналогов оцениваемой квартиры выявить не удалось, хотя были выбраны очень близкие аналоги, необходимо вносить корректировки на различия. Для корректировки цен предложений объектов-аналогов оценщик использует технику качественного сравнения цен [7].

Сравнивая объект оценки с каждым из объектов-аналогов, стрелкой обозначается направление корректировки, которая могла бы привести цену аналога к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Результирующая поправка будет иметь направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После ранжирования аналогов по направлению корректировок определяется диапазон, в котором должна находиться величина рыночной стоимости 1 кв. м. оцениваемой квартиры. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена (стрелка вниз), и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена (стрелка вверх).

Данная техника корректировок выбрана оценщиком потому, что аналоги, по своим наиболее весомым ценообразующим факторам, близки с объектом оценки (насколько это возможно), а корректировка производится по менее весомым факторам и влияние этих отличий на определение стоимости объекта оценки не очень велико. Выбранные факторы сравнений и полученные корректировки обобщены в следующей таблице.

Перейти к остальным частям отчета об оценке доли в квартире