Корпорация  "ОЦЕНКА"
независимая оценочная компания
Корпорация "ОЦЕНКА" info@koo.ru +7(495)7268674 +7(495)9993419

Виды стоимости в оценочной деятельности

Целью проведения процедуры оценки является определение величины стоимости оцениваемого объекта. Федеральный закон 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 3. "Понятие оценочной деятельности" определяет четыре вида стоимости: рыночная стоимость, кадастровая, ликвидационная и инвестиционная. Данный перечень видов стоимости не является окончательным, закон не ограничивает иные виды стоимости к применению в оценочной деятельности, а передает полномочия определения дополнительных видов стоимости Федеральным стандартам оценки.

В Федеральном стандарте оценки ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», в разделе III установлено:

"Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки."
То есть ФСО №2 разрешает оценщику определять иные виды стоимости, если этого требуют задачи оценки и предполагаемое использование отчета. Например, в экономике широко используются понятия "восстановительная стоимость", "стоимость замещения", "таможенная стоимость" и т.д., величины этих стоимостей также могут быть определены независимым оценщиком.

Дополнительно нужно отметить, что закон 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 7 содержит положение:

"В случае, если ..... не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других."
То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Рыночная стоимость

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Закон 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 3 дает следующее определение:

"...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме."

Из определения следует, что стоимость имеет вероятностную природу, а величина рыночной стоимости, указанная в отчете, является лишь наиболее вероятным ее значением по мнению оценщика, проводившего оценку. Если вы закажете оценку одного и того же объекта у разных оценщиков, то можете получить разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Многое здесь определяется спецификой сектора рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Например, оценка квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве - это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых отклонения могут достигать десятков процентов. Например, такие ситуации возникают при оценке интеллектуальной собственности - прав на изобретения, полезные модели или промышленные образцы. Если изобретение еще не применяется в производстве, а только планируется к применению, то оценка его стоимости будет основана на предположении о его будущем использовании и прогнозе количественных показателей эффективности его применения. Введение любого предположения делает результаты оценки более субъективными, даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности, все равно введение предположений и их субъективная интерпретация приведет к значимым расхождениям в величине стоимости.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки - чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Кадастровая стоимость

Определение кадастровой стоимости, данное в уже упомянутом выше законе 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ":
"Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона."

По своей сути, кадастровая стоимость - это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке (методами массовой оценки по специальным моделям) по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Но физические или юридические лица имеют право оспорить величину кадастровой стоимости, порядок разрешения таких споров изложен в статье 24.18, где сказано:

"В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость."
То есть истец должен предъявить доказательства несоответствия кадастровой и рыночной стоимости объекта, в отношении которого проводится разбирательство.

Инвестиционная стоимость

В законе 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" дано следующее определение данного вида стоимости:
"...под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки."

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта оценки в некотором конкретном инвестиционном проекте при заданных целях инвестора или инвесторов. То есть инвестиционная стоимость - это стоимость не в обмене, а в использовании, причем в использовании по конкретному назначению и заданным способом.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности инвестиционного проекта или для раздела долей в проектах, когда собственник объекта и инвестор - разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене и в финансовом смысле это будет более эффективное использование объекта. Если в результате проведения расчетов получается, что инвестиционная стоимость объекта меньше его рыночной стоимости, то использование этого объекта в данном инвестиционном проекте следует признать финансово неэффективным.

Ликвидационная стоимость

Закон 135ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" определяет ликвидационную стоимость следующим образом:
"... под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества."

Определение ликвидационной стоимости, которое дает закон, сходно с определением рыночной стоимости, но ликвидационная стоимость должна быть рассчитанна учетом двух дополнительных чрезвычайных условий:

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по физическим причинам, например, продажа скоропортящегося товара с истекающим сроком годности, или по причинам финансового или юридического характера.

Рассмотрим пример - предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Может быть принято решение быстро ликвидировать предприятие, например, в течение 1-2х недель, чтобы сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам. Но за такой короткий срок явно не удастся продать всю технику по рыночной стоимости, в этом случае следует ориентироваться именно на ликвидационную, а не рыночную стоимость оборудования.

Нужно отметить, что ликвидационная стоимость практически всегда меньше рыночной, но для объектов, обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, небольших пакетов акций или облигаций, котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны - ведь на бирже ликвидность небольших лотов практически мгновенная и установление малых сроков экспозиции не влияет на цену их продажи.

Наши услуги

Наша компания имеет опыт успешной работы на рынке оценочных услуг уже более 21 года.

Мы проводим оценку стоимости различных видов имущества и имущественных прав для любых целей. Наши специалисты готовы проконсультировать вас по вопросам определения стоимости имущества по телефону +7 (495) 726-86-74, по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Вы также можете отправить нам запрос по электронной почте: info@koo.ru

Частые вопросы

Вопрос: Можно ли определить рыночную стоимость, если аналогов объекта оценки нет на открытом рынке?

Ответ: Да, можно - для этого существуют методы доходного и затратного подходов к оценке стоимости - они позволяют установить, какой будет наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции несмотря на то, что сами цены подобных объектов на рынке нам не известны.

© Корпорация "ОЦЕНКА". Копирование запрещено.