Оценка тенденций рынка земли Подмосковья во втором квартале 2009 г.

Финансовый кризис, начавшийся осенью 2008 года, самым негативным образом отразился на рынке земли Московской области. К сожалению, можно уверенно говорить, что рынок продажи земельных участков не просто сократился, а он сократился на столько, что редкие сделки, с небольшими участками 0.5-1 гектара, уже являются значимыми событиями на рынке, а ведь в период роста рынка недвижимости на эти сделки вряд ли бы обратили большое внимание. Кроме того, отсутствуют сделки продажи крупных земельных участков, заморожены крупные инвестиционные проекты и идет активный поиск потенциальных инвесторов для реструктуризации начатых проектов.

Ситуация во втором квартале 2009 г. резко отличается от того, что было на рынке недвижимости в 2001 - 2008 годах. Сейчас мы имеем жесткое падение рынка, характеризующееся общим падением цен. По данным нашей компании на некоторые участки цены предложения к продаже упали до 3-5 раз, но это относится только к участкам с невысокими потребительскими свойствами, которые были явно переоценены своими владельцами на волне высокого спекулятивного спроса на землю. Оценка недвижимости, которую проводят специалисты нашей компании, показывает, что падение цен в разы имеет место только на объекты, бывшие предметом спекуляций, на недвижимость, где мала спекулятивная составляющая, такого падения цен не наблюдается.

Независимые оценщики, проводящие оценку земли, и маркетологи, изучающие рынок земли Подмосковья, отмечают в качестве основной тенденции, усилившуюся сегментацию рынка и ценовое расслоение на нем. Конечно, и до кризиса разница в ценах на участки различного качества была большой, но сейчас мы имеем еще большее усиление этой тенденции. С чем это связано? Конечно, в первую очередь, со спросом на участки различного качества и назначения. Можно с уверенностью сказать, что спрос на участки, находящиеся в неосвоенных местах, не имеющих хорошей транспортной доступности, и требующих высоких затрат на их освоение, упал до нуля. Интерес инвесторов к участкам сельскохозяйственной земли, которую, предположительно, можно перевести в земли промышленности или земли поселений, отсутствует, практически, полностью. Спекулянты полностью утратили иллюзии о больших и быстрых прибылях в этом секторе рынка.

Сильно упал спрос на большие участки (более 10 гектар), спрос на которые ранее создавали застройщики, планировавшие возведение крупных комплексных объектов. Сложности в финансовой сфере заставили их отложить амбициозные планы и обратить свое внимание на завершение уже начатых проектов и повышение коммерческой эффективности построенных объектов.

Но на рынке есть и позитивные явления. Во втором квартале независимые оценщики не отмечают падения цен, по сравнению с первым кварталом, на участки, расположенные в местах с хорошей транспортной доступностью, площадью 1-2 гектара. Объяснения этому факту могут быть найдены в том интересе, которые в последнее время проявляют крупнейшие мировые ритейлеры к российскому рынку. В частности, планы компании Wall-Mart по выходу на российский рынок, могут сигнализировать о второй волне прихода крупного международного капитала в сектор розничных продаж в России. А так как розничные продажи требуют хорошей логистической базы, которая несмотря на успехи развития последних лет все же остается недостаточно развитой в Подмосковье для обеспечения дальнейшего роста сетей розничных продаж, то земельные участки, пригодные для размещения логистических центров, остаются востребованными даже в период кризиса.

То, что данные участки востребованы, можно проследить на динамике цен предложений к продаже в этом секторе. Даже по сравнению с августом 2008 г., цены на качественные участки упали в диапазоне 15-30%, что можно назвать разумной уступкой продавца покупателю, а не обвальным падением цен, которое можно наблюдать в других секторах земельного рынка. Расчеты, проводимые независимыми оценщиками методами доходного подхода, в которых учитывается влияние доходности инвестиционных проектов на стоимость земли, показывают, что даже в нынешних непростых финансовых условиях строительство в Подмосковье современных логистических центров является доходным бизнесом, который имеет хорошие перспективы, несмотря на относительно высокую стоимость земли в местах, наилучшим образом подходящих для строительства этих объектов. Именно эти расчеты, в которых ясно видна потенциальная доходность данных инвестиционных проектов, удерживают собственников земли от дальнейшего снижения цен.