+7 495 726-8674
+7 495 999-3419
Корпорация  "ОЦЕНКА" независимая оценочная компания
Главная Контакты Карта сайта English version

Отчет об оценке жилого дома (коттеджа) - часть 4 из 4



4.4. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

При опредлении стоимости объекта оценки затратным подходом, к рыночной стоимости земельного участка, рассчитанной в предыдущем разделе, необходимо прибавить стоимость существующих улучшений земельного участка в виде жилого дома.

Расчеты по определению стоимости жилого дома с позиции затратного подхода проводятся методом сравнительной единицы. Этапы расчета стоимости методом сравнительной единицы следующие:

1. По сборнику укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) «Жилые Дома 2003» [10], выпущенному компанией КО-ИНВЕСТ подбирается аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого объекта. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.

2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника УПСС выбирается стоимость С2003 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 2003 года.

3. Определяется полная восстановительная стоимость ПВС2003 оцениваемого объекта в ценах 2003 года:

ПВС 2003 =K * C2003 * S,

где K – корректировочный коэффициент для учета различий между аналогом и объектом оценки, в случае идеально совпадения К=1;

S - общая площадь дома.

4. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ПВСдо оцениваемого объекта на в ценах дату оценки:

ПВСдо = ПВС 2003 х Kдо х Kндс ,

где Kдо – коэффициент перехода от уровня цен 2003 года к уровню цен на дату оценки, который определяется по информационно-аналитическим бюллетеням фирмы Ко-Инвест«Индексы цен в строительстве» [8, 9]; Kндс - коэффициент для учета НДС (цены в сборниках Ко-Инвест указаны без НДС).

Далее полученная величина ПВСдо умножается на коэффициент учета разумной прибыли инвестора, равный средней доходности инвестиций в создание жилых домов в рассматриваемом районе и из полученной величины вычитается накопленный износ здания. Результатом этих действий будет являться рыночная стоимость улучшений (рыночная стоимость дома без учета стоимости земельного участка) по состоянию на дату оценки.

Затем, добавляя к определенной таким образом рыночной стоимости улучшений, рыночную стоимость земельного участка, рассчитанную в предыдущем разделе, получаем рыночную стоимость совокупного объекта недвижимости.

Согласно вышеописанному алгоритму, в сборнике укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) «Жилые Дома 2003» [10], для оцениваемого дома был выбран наиболее близкий аналог: 8-9 комнатный дом с гаражом на 2 машины и сауной. Фундамент ленточный бетонный, стены - кирпичные, перекрытия ж.б. Класс конструктивной системы КС-1. Таблица 4.1.1.20.

Таблица 13. Расчет полной восстановительной стоимости.

1

2

3

4

5

6

7

8

Объект

Ед.
изм.

Кол-во
ед. изм.

Стоимость
ед. изм.,
руб.

ПВС в
ценах 2003г.,
руб.

Индекс перехода
к ценам
на дату оценки, без НДС.

Индекс для учета НДС

ПВС на
дату оценки, с НДС,
руб.

Жилой дом по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

м2

524,60

9808,44

5 145 508

4,00

1,18

24 286 798

Примечания к таблице:

1. Столбец 4: Использован сборник КО-ИНВЕСТ «Укрупненные показатели стоимости строительства «Жилые Дома 2003» [10], таблица 4.1.1.20 – 8-9 комнатный дом с гаражом на 2 машины и сауной. Табличной значение стоимости строительства 9808,44 руб. за 1 кв.м. общей площади.

2. Столбец 6: этот индекс определяется с помощью информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» «КО-ИНВЕСТ», выпуски №42 [8] и №73 [9] (по состоянию на 01.01.2003 для Московской области индекс стоимости СМР (база-01.01.1984) был равен 35,763; тот же индекс, по состоянию на дату оценки составлял 143,1707; соответственно индекс перехода от уровня цен 2003 года к ценам на дату оценки равен отношению этих двух индексов – 4,00).

Таблица 14. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

1

2

3

4

5

6

7

Объект

ПВС на
дату оценки, с НДС,
руб.

Накопленный износ

Коэффициент для учета прибыли инвестора

Рыночная стоимость дома без учета з/у, руб.

Рыночная стоимость з/у, руб.

Рыночная стоимость дома вместе с з/у, руб.

Жилой дом по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

24 286 798

4%

20%

27 978 391

9 776 099

37 754 490

Примечания к таблице:

1. Столбец 3: Величина накопленного износа здания равна сумме всех видов износов – физического, функционального и внешнего. У рассматриваемого объекта функциональный и внешний износ отсутствует. Физический износ был определен оценщиком в разделе 2.2 в размере 4%. Таким образом, общий накопленный износ объекта равен 4%.

2. Столбец 4: Прибыль инвестора - величина наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание здания; соответствующий коэффициент определен оценщиком на основе анализа рынка недвижимости и рынка строительства Московского региона.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого дома и земельного участка, определенная с помощью затратного подхода к оценке составляет, 37 754 490 рублей.



4.5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ

При применении разных подходов к оценке (затратного и сравнительного), были получены результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о величине итоговой стоимости объекта оценки с учетом как количественных, так и качественных характеристик объекта оценки.

При определении величины итоговой стоимости, каждому из результатов, полученному при применении определенного оценочного подхода Ri , придается свой вес – Wi , (0 < Wi < 1; SWi = 1). Численное значение весовой характеристики для соответствующего подхода определяется в зависимости от степени применимости выбранного подхода для проводимой оценки.

Основными критериями применимости подхода считаются:

- Соответствие оценочного подхода поставленным целям и задачам оценки.

- Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта оценки.

- Способность подхода отразить мотивацию и действительные намерения типичного покупателя/продавца.

- Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты.

Для определения весов использованных при оценке подходов используем четыре приведенных выше критерия, которые описывают те или иные преимущества или недостатки примененного оценочного подхода с учетом всех особенностей проводимой оценки.

Расчет весов для использованных оценочных подходов проводится в следующей последовательности:

1. Каждому подходу присваивается оценка по пятибалльной шкале в соответствии с четырьмя выбранными критериями применимости; 1 означает минимальное соответствие, 5 – максимальное соответствие; 2,3,4 – промежуточные значения.

2. Для каждого подхода считается сумма баллов по всем четырем критериям.

3. Рассчитывается общая сумма баллов всех используемых подходов.

4. Вес каждого подхода определяется как отношение суммы баллов данного подхода к общей сумме баллов всех использованных подходов.

5. На основе полученных весов рассчитывается итоговая стоимость объекта оценки (V) по формуле: V = Rз*Wз + Rс*Wс + Rд*Wд .

Результаты определения итоговой величины стоимости объекта оценки приведены в следующей таблице:

Таблица 15. Определение итоговой стоимости объекта оценки.

Жилой дом общей площадью 524,6 кв.м. и земельный участок площадью 1770 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, ХХХХХ район, деревня ХХХХХ, д. 25а.

Оценочный подход

Затратный

Доходный

Сравнительный

Результат оценки (Ri), полученный с помощью оценочного подхода, руб.

37 754 490

не применялся

30 107 497

Критерии применимости

Баллы

Соответствие оценочного подхода поставленным целям и задачам оценки

3

5

Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта оценки

3

5

Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца

3

5

Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты

4

4

Сумма баллов

13

0

19

Общая сумма баллов

32

Вес подхода (Wi)

0,41

0,00

0,59

Итоговая величина стоимости объекта оценки, руб.

33 242 764

Таким образом, рыночная стоимость жилого дома общей площадью 524,6 кв.м. и земельного участка площадью 1770 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0, по состоянию на дату оценки составляет, округленно, 33 000 000 (Тридцать три миллиона) рублей.



5. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки.

2. Федеральные стандарты оценки ФСО №1-3.

3. Экономический анализ и оценка недвижимости. Е.С. Озеров: «МКС», С-П, 2007г.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие под редакцией Зарубина В.Н., Рутгайзер В.М. М.: Дело, 1998.

5. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: Русская Деловая Литература, 1998.

6. Прорвич В.А. “Основы экономической оценки городских земель”, М.: Дело, 1999 г.

7. Марчук А.А. «Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг». Журнал «Вопросы оценки», № 1 за 2007 г.

8. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве". - КО - ИНВЕСТ, Выпуск № 42. М.: январь 2003 г.

9. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве". - КО - ИНВЕСТ, Выпуск № 73. М.: октябрь 2009 г.

10. Сборник «Укрупненные показатели стоимости строительства «Жилые Дома 2003». КО-ИНВЕСТ, Москва, 2003.



6. ПРИЛОЖЕНИЯ

1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права 00 ХХХ 000000 от 00.00.0000.

2. Копия Свидетельства о государственной регистрации права Серия 00 ХХХ 000000 от 00.00.0000.

3. Копия Извлечения из технического паспорта на домовладение, выданного ХХХ филиалом МОБТИ 00.00.0000 г.

4. Копия кадастрового плана земельного участка от 00.00.0000.

5. Фотографии объекта оценки.

6. Копия выписки из реестра саморегулируемой организации оценщиков.

7. Копия выписки из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

8. Копия полиса страхования ответственности Оценщика.

9. Копии документов об образовании в сфере оценочной деятельности сотрудников Оценщика, принимавших участие в подготовке данного Отчета.



Перейти к остальным частям отчета об оценке жилого дома (коттеджа)



© Корпорация "ОЦЕНКА" - Оценочная компания "Старт-Альянс"