+7 495 726-8674
+7 495 999-3419
Корпорация  "ОЦЕНКА" независимая оценочная компания
Главная Контакты Карта сайта English version

Отчет об оценке жилого дома (коттеджа) - часть 1 из 4



СОДЕРЖАНИЕ

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ....... 3

1.1. Задание на оценку................... 3

1.2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике......... 5

1.3. Основные факты и выводы.......................................8

1.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности...... 8

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ........................ 8

2.1. Описание местоположения........................... 8

2.2. Техническое объекта недвижимости.................. 10

2.3. Краткий обзор рынка жилой недвижимости Подмосковья..12

3. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИИ ОЦЕНКИ ..15

3.1. Базовые понятия оценки недвижимости.............. 15

3.2. Технология оценки недвижимости........................ 16

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ......... 21

4.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования... 21

4.2. Выбор подходов и методов оценки................................................. 22

4.3. Сравнительный подход.................................................................... 23

4.4. Затратный подход............................................................................. 39

4.5. Определение итоговой величины стоимости................................ 42

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ................................. 44

ПРИЛОЖЕНИЯ...................................................................................... 45



1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Таблица 1. Задание на оценку.

Объект оценки

Жилой дом общей площадью 524,6 кв.м. и земельный участок площадью 1770 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Вид определяемой стоимости

Рыночная стоимость.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости.

Задачи оценки (предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения)

Результаты оценки будут использованы при передаче объекта оценки в залог (ипотека). Другое использование результатов оценки не предусматривается.

Имущественные права на объект оценки

Право собственности объект оценки принадлежит гражданину РФ ХХХХХХХХХХ ХХХХХ ХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХХХХХ выдан 00.00.0000 Отделением по р-ну ХХХХХ ОУФМС России ХХХХХ, код подразделения 000-000. Адрес регистрации: Россия, г. ХХХ, ул. ХХХХХХХХХ, д.00, корп. 0, кв. 000.

Дата оценки

26 апреля 2011 года.

Срок проведения оценки

С 26 апреля 2011 года по 12 мая 2011 года.

Отчет об оценке может использоваться лишь в полном объеме и лишь для указанного в нем предполагаемого использования. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Использование отчета об оценке для решения задач, отличных от сформулированных в задании на оценку и в договоре на оценку, может привести к неверным выводам.

Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной этими сторонами, поэтому указывает источник информации.

Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако проверка достоверности правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта оценки. Соответственно, Оценщик не несет никаких обязательств по исправлению данного отчета об оценке, с тем, чтобы отразить такие события или изменяющиеся условия, происходящие после даты оценки.

Все чертежи, рисунки, фотографии, содержащиеся в настоящем отчете об оценке, призваны помочь пользователю отчета об оценке получить общее визуальное представление об объекте оценки. Пользователю не следует полагаться на эти чертежи, рисунки, фотографии в случае любого другого их использования.

Данный отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика, без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки.



Сертификат оценки:

Настоящим Оценщик удостоверяет, что все факты, изложенные в Отчете, соответствуют действительности, произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в отчете допущений и ограничений.

Оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте оценки, а также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных в оценку сторон.

Вознаграждение оценщика не зависит от результатов оценки или от каких-либо аспектов Отчета.

Ни одно лицо, кроме указанных в отчете, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке Отчета.

Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата.

Оценщик произвел осмотр объекта.



1.2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Таблица 2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Заказчик

ЗАО «Банк». Адрес местонахождения: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, д. 0. ОГРН 000000000000, дата присвоения ОГРН 00.00.0000.

Оценщик

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА»

Место нахождения: Г. Москва, ул. Б. Татарская, д. 35.

ОГРН 1037709029050, дата присвоения 01.04.2003.

В оценке принимали участие следующие оценщики:

1. ХХХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХХХХХХ, член Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков ХХ ХХХХ 2007 года за регистрационным номером ХХХХ, имеет диплом о профессиональной переподготовке ХХ № ХХХХ, выданный Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права ХХ ХХХХ 2003 года. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2003 года, имеет полис обязательного страхования ответственности оценщика №00-000000-00/00 от 00.00.2011 выдан ОАО «Государственная страховая компания «Югория». Срок действия полиса страхования – до 31 октября 2012 года включительно.

Основание для проведения оценки

Договор на оказание услуг по оценке №000/00 от 00.00.2011.



1.3. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Общая информация, идентифицирующая объект оценки:

В настоящей работе оценивалась рыночная стоимость жилого дома общей площадью 524,6 кв.м. и земельного участка площадью 1770 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Идентификация объектов проводилась по данным из документов БТИ и Свидетельства о регистрации права (см. Приложения), собранные идентификационные данные обобщены в следующей таблице:

Таблица 3. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.

Дом

Земельный участок

Адрес

Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Зарегистрированный собственник

Гр. РФ ХХХХХХХХ Х.Х.

Гр. РФ ХХХХХХХХ Х.Х.

Общая площадь, кв.м.

524,6

1770

Этажность

2 этажа с мансардой

-

Кадастровый или условный номер

00:00:00:00000:000

00:00:00:00000:000

Назначение

жилое

-

Категория земель

-

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

-

Для индивидуального жилищного строительства

Состав и качество оцениваемых прав:

Оценивается право собственности.

Существование права собственности на дом подтверждается копией Свидетельства о государственной регистрации права серии 00 ХХХ 000000, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000.

Существование права собственности на земельный участок подтверждается копией Свидетельства о государственной регистрации права серии 00 ХХХ 000000, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000.

Существующие зарегистрированные ограничения (обременения) права в отношении дома и земельного участка: не зарегистрированы.

Выводы по анализу наиболее эффективного использования:

Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки будет продолжение его текущего использования, то есть использование в качестве жилого дома. Это использование является юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть является наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

Таблица 4. Результаты оценки, полученные с применением различных оценочных подходов.

Объект оценки

Результат оценки, полученный затратным подходом, руб.

Результат оценки, полученный доходным подходом, руб.

Результат оценки, полученный сравнительным подходом, руб.

Жилой дом общей площадью 524,6 кв.м. и земельный участок площадью 1770 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

37 754 490

не применялся

30 107 497

Проделанные в рамках каждого из примененных подходов расчеты, а также использованная для проведения оценки информация изложены далее в настоящем отчете.

Итоговая величина стоимости объекта оценки:

В результате согласования результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость жилого дома общей площадью 524,6 кв.м. и земельного участка площадью 1770 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0, по состоянию на дату оценки составляет 33 000 000 (Тридцать три миллиона) рублей.

Генеральный директор ХХХХХХХХХ Х. Х.

___________________________

ООО «КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА»

Оценщик: ХХХХХХХХХ Х. Х.

___________________________

Печать



1.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Настоящая оценка проведена в соответствие с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки [1].

При проведении оценки и составлении отчета об оценке применялись следующие стандарты оценочной деятельности:

1. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г.

2. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255

3. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г.

Вышеперечисленные стандарты используются, поскольку они являются обязательными для использования оценщиками при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации.



2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Рассматриваемый жилой дом и земельный участок расположены в Московской области, в ХХХХХХ районе, в деревне ХХХХХХХХ. Адресный ориентир участка - Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Оцениваемый земельный участок с домом находится приблизительно в середине деревни, в окружении жилой индивидуальной застройки. Категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ИЖС.

Участок расположен к западу от Москвы, подъезд к участку осуществляется по Можайскому шоссе, далее по 2-му Успенскому шоссе, далее по местной дороге. Покрытие шоссе и местной дороги – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Расстояние от МКАД – около 20 км. Ближайшие автомагистрали - Можайское шоссе (около 2 км) и Рублево-Успенское шоссе (около 6 км). Ближайший город – ХХХХХХХХ (около 13 км). Ближайшая железнодорожная станция – ХХХХХХХХ (около 4 км).

Рельеф рассматриваемого участка ровный, на участке растут небольшие декоративные деревья и кустарники, устроен газон, сделаны ландшафтные работы. Площадь участка – 1770 кв.м. Форма границ участка – прямоугольная.

По периметру участок огорожен забором (частично кирпичным, частично – металлическим). В темное время суток участок освещается светом уличных фонарей.

Численность жителей деревни ХХХХХХ, где находится оцениваемый земельный участок с жилым домом – менее 1000 человек. Социальный уровень жителей деревни – смешанный. Дороги на территории деревни асфальтированы. Жилые дома довольно сильно различаются по годам постройки, размеру и качеству. Инфракстуктура деревни ХХХХХХ в основном, определяется инфраструктурой поселка ХХХХХХ (магазины, рестораны, кафе, поликлиника, верховая езда).

Деревня не имеет какой-либо централизованной периметральной охраны, вопросы безопасности жители решают индивидуально.

Ближайшие поселки – ХХХХХХ, ХХХХХХ, ХХХХХХ, ХХХХХХ.

В процессе осмотра земельного участка, а также изучения документации, чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на оцениваемый объект недвижимости, Оценщиком выявлено не было. В радиусе 1 км от участка нет промышленных зон или объектов, негативно влияющих на окружающую среду. Недалеко от участка находится лес (около 400 метров).

К достоинствам оцениваемого владения можно отнести расположение на самом престижном и дорогом с точки зрения стоимости земли направлении Подмосковья – Рублево-Успенском, удобный подъезд, хорошую экологическую ситуацию в данном районе.

Рассматриваемая территория находится в ведении администрации ХХХХХХХХХ района Московской области.

Право собственности на рассматриваемый земельный участок принадлежит гражданину РФ ХХХХХХ Х.Х., что подтверждено копией Свидетельства о государственной регистрации права серии 00 ХХХ 000000, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000.



2.2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой двухэтажный жилой дом из пеноблоков, облицованный кирпичом, с мансардой, общей площадью 524,6 кв.м. Дом полностью завершен, внутренняя отделка есть, используется для проживания. На окнах установлены пластиковые стеклопакеты. Входная дверь — металлическая.

Коммуникации подведены и функционируют: электричество — центральное, газоснабжение – центральное, водоснабжение — колодец, отопление — АГВ, канализация — септик.

Планировка жилого дома соответствует плану БТИ. Назначение дома – жилое, по состоянию на дату оценки дом используется для проживания.

Описание технических характеристик дома было составлено на основании документов БТИ и данных визуального осмотра. Полученные сведения обобщены в следующей таблице:

Таблица 5. Общие сведения о жилом доме.

Тип дома

Капитальный, для постоянного проживания

Инвентарный номер

000:000-0000

Условный номер

00:00:000:0000:000

Год постройки

2003

Количество этажей

2 + мансарда

Общая площадь

524,6 м2

Общая площадь, без учета помещений вспомогательного назначения

517 м2

Жилая площадь

220,6 м2

Подсобная площадь

296,4 м2

Высота потолков

2,75-2,90 м

Балкон

есть

Фундамент

Ленточный монолитный

Стены

Пеноблоки, облицованные кирпичом

Перекрытия

Железобетонные

Кровля

Металлочерепица

Наружная отделка

Облицовка кирпичом

Внутренняя отделка

Пол – частично паркет, частично – ковролин, частично – керамическая плитка.

Стены – частично – обои, частично – окраска, в санузлах – керамическая плитка.

Потолки – окраска

Межкомнатные двери – массив дерева

Входная дверь – металлическая

Лестницы – бетонные с облицовкой мрамором и деревянные

Оконные проемы

пластиковые стеклопакеты

Входная дверь

Металлическая

Отопление

от АГВ

Водоснабжение

колодец

Канализация

септик

Электроснабжение

Есть, центральное

Газоснабжение

Есть, центральное

Лифт

нет

Санузел

4 санузла

Физический износ на дату оценки

4%

Социальный статус соседей

смешаный

Наличие единого стиля и дизайна поселка

Различный стиль и дизайн строений

Примерное качество и стоимость соседних домов (выше/ниже/равноценное)

равноценное

Ограждение периметра участка

Забор (частично кирпичный, частично – металлический) с калиткой и въездными воротами

По состоянию на дату оценки, право собственности на оцениваемый жилой дом принадлежало гражданину РФ ХХХХ Х.Х., что подтверждено копией Свидетельства о государственной регистрации права серии ХХ ХХХХ ХХХХ, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000.

Фотографии рассматриваемого дома и земельного участка, сделанные во время осмотра, приведены в Приложениях к настоящему Отчету.

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, Оценщик использовал информацию из следующих документов:

1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права ХХ ХХХХ ХХХХ от 00.00.0000.

2. Копия Свидетельства о государственной регистрации права ХХ ХХХХ ХХХХ от 00.00.0000.

3. Копия Извлечения из технического паспорта на домовладение, выданного ХХХХ филиалом МОБТИ 00.00.0000 г.

4. Копия кадастрового плана земельного участка от 00.00.0000.



2.3. КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПОДМОСКОВЬЯ

Обзор рынка подготовлен по публикациям аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (http://www.irn.ru/articles/27647.html , http://www.irn.ru/articles/27585.html)

На московском рынке загородной недвижимости за последнее время наблюдался рост спроса на коттеджи, находящиеся на завершающей стадии строительства. Проекты с готовностью более 70% уже больше года являются фаворитами среди покупателей загородных домов, отмечают специалисты.

По оценкам RODEX GROUP, довольно остро ощутим дефицит готовых и уже практически сданных проектов – по подсчетам, спрос превышает предложение в среднем в 1,5 раза. Доля готовых объектов на рынке уменьшается, поскольку застройщики не выпускают новые проекты. Анонсируемые новинки являются зачастую проектами, пережившими смену концепции в сторону удешевления финального продукта.

Земельный рынок Подмосковья показывает небольшой спад по сравнению с осенью 2010 г. – спрос на участки без подряда сократился на 11%. Есть несколько причин, объясняющих подобный спад: обманы покупателей участков без подряда участились, к тому же недавно обсуждаемые экспертами риски приобретения участков без подряда подтвердились арестом земель поселка «Серебряная подкова». Однако, в 2011 - 2012 гг. специалисты рынка прогнозируют что расположенные более чем в 70 км от Москвы, будут прибавлять в цене 30-40% ежегодно. Такой вывод сделан по результатам совместного исследования загородного рынка, проведенного девелоперскими компаниями Uniparx Service и Vesco Consulting.

В сегменте участков без подряда основной спрос будет приходиться на те поселки, где одновременно с заключением договора купли-продажи покупатели получат готовые или почти готовые инженерные коммуникации, а также возможность оформить право собственности.

Зимой и весной, по данным RODEX GROUP, покупатели подмосковных коттеджей останавливали свой выбор на объектах класса эконом плюс, при этом постепенно увеличилась средняя площадь приобретаемых загородных домов. От 90 кв.м – в 2009 г. и 120 кв.м – II кв. 2010 г., до 140 кв.м в конце III кв. 2010 г. В начале 2011 г. средняя площадь приобретаемого домовладения составила 160 кв.м. Подобная тенденция по улучшению жилищных условий продолжится благодаря положительным настроениям покупателей и хорошему новостному фону, но при условии отсутствия каких-либо новых экономических потрясений.

Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», проведенному специалистами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» во второй половине 2010 г., в 30-километровой зоне от Москвы отмечалось уменьшение средней площади участков: с 21,3 до 18 соток (или на 16%). Это стало следствием выхода на рынок новых проектов с небольшими участками – в среднем по 14,5 соток. Дело в том, что более половины новых поселков, которые поступили на продажу во второй половине 2010 года, расположены на так называемых менее престижных направлениях (северо-восточные, восточные, юго-восточные и южные шоссе). Покупателями земли здесь в основном являются менее состоятельные люди, чем те, кто приобретает участки без подряда на традиционно престижных направлениях (юго-западные, западные, северо-западные, северные шоссе). Поэтому девелоперы поселков, расположенных на менее престижных направлениях, предлагают меньшие по площади и соответственно более доступные по цене земельные участки.

Повышение стоимости на готовые и объекты, находящиеся на стадии готовности более 70%, не заставит себя ждать и составит в среднем 2-5% ежемесячно, но в зависимости от проекта, его месторасположения и т.п., считают эксперты.

Во времена после кризиса более 70% запросов клиентов на рынке загородной недвижимости приходятся на участки без подряда, считают в Vesco Consulting. В посткризисный период этот сегмент загородного рынка рос быстрее всего. По сравнению с III кварталом 2008 г. по итогам III квартала 2010 г. продажи земельных участков выросли в четыре раза. Если говорить о годовых показателях, то 2008 г. в Подмосковье было продано 2200 участков без подряда, в 2009 г. – 6400, а в 2010 г. – 12 200.

В то же время произошло резкое снижение средней суммы сделки: во-первых, это объясняется месторасположением, а во-вторых, увеличением числа проектов на начальной стадии готовности. Отсутствие подведенных инженерных сетей, инфраструктурного комплекса, удаленность от столицы позволили установить низкие цены на участки. В итоге участок без подряда на строительство после сентября 2008 г. можно было купить даже по $500 за сотку.

Но сейчас даже участки без подряда начинают прибавлять в стоимости. Средний рост цен в поселках без подряда за период январь-март 2011 г. составил 3-5%. Таковы выводы аналитиков девелоперской компании «Красивая Земля» по итогам первого квартала 2011 г.

По их данным, примерно в 70% поселков цены за этот период не изменились. В отдельных проектах земля подешевела, но в ряде других поселков девелоперы в феврале-марте, наоборот, зафиксировали приток покупателей и подняли цены на 3-10%. «Большинство случаев снижения цен наблюдалось в январе, а повышения – в марте», – отмечают в компании «Красивая Земля».

Что же касается распределения спроса в зависимости от расстояния от МКАД, то около 60% приходится на участки в зоне так называемого среднего Подмосковья – в 30-70 км от МКАД. Остальной спрос примерно одинаково распределен между ближним Подмосковьем и дальним.

Еще одна тенденция – в Подмосковье стало меньше инвестиционных сделок, отмечают в компании. Если еще год назад в первые три месяца реализации проекта продавалось около 15% участков в поселке, то сейчас этот показатель не превышает 8%. С другой стороны, растет доля сделок с участками на последних стадиях проектов. Люди перестали верить в обещания застройщиков - пока они не увидят готовый продукт, который можно «пощупать», они не будут расставаться с деньгами так легко, как прежде, считают аналитики.

Что касается сектора дорогого элитарного жилья, то здесь, по мнению аналитиков, интерес покупателей постепенно смещается с московского рынка на рынок загородной недвижимости в Подмосковье. В качестве альтернативы столичному элитному рынку уже давно выступает ближнее Подмосковье, в особенности Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, именно на этих направлениях ожидается максимальный рост спроса. Что касается Рублево-Успенского шоссе, то спросом будут пользоваться коттеджные поселки на расстоянии до 15 км от МКАД. Новорижское шоссе будет востребовано даже на большем удалении от МКАД, т.к. его пропускная способность одна из лучших в Подмосковье. Здесь, в качестве альтернативы столичному жилью могут выступать поселки и до 20 км от МКАД.

По прогнозам экспертов Knight Frank, положительная динамика роста цен на загородном рынке Подмосковья, наметившаяся в 2010 г., укрепится, и ожидаемое годовое увеличение средней стоимости может составить 5-10% к концу 2011 г. Однако рост стоимости будет происходить только в наиболее ликвидных объектах. Это относится к расположенным на небольшом отдалении от города готовым коттеджным поселкам (как первичного, так и вторичного рынка) и первичным поселкам на завершающей стадии строительства.

Аналитики компании Knight Frank также отмечают рост интереса со стороны девелоперов к созданию поселков с собственной спортивно-оздоровительной и образовательной инфраструктурой. За последние четыре года на загородном рынке (до 30 км от МКАД) один за другим появились семь таких поселков. Сейчас все предложение в этом сегменте сосредоточено в северо-западном секторе.


Перейти к остальным частям отчета об оценке жилого дома (коттеджа)



© Корпорация "ОЦЕНКА" - Оценочная компания "Старт-Альянс"