Корпорация "ОЦЕНКА"
+7 9037268674
info@koo.ru
Телеграм
Корпорация
"ОЦЕНКА"
"ОЦЕНКА"
СОДЕРЖАНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ... 3
1.1. Задание на оценку... 3
1.2. Заявление о соответствии... 5
1.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике... 6
1.4. Основные факты и выводы... 6
1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности... 8
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ... 9
2.1. Описание местоположения... 9
2.2. Количественные и качественные характеристики объекта оценки... 9
2.3. Перечень документов использованных для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки... 13
2.4. Анализ рынка недвижимости Москвы... 13
3. ОПИСАНИЕ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ... 18
3.1. Базовые понятия оценки недвижимости... 18
3.2. Основные подходы и методы оценки недвижимости... 20
4. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ... 24
4.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования... 24
4.2. Обоснование отказа от использования затратного подхода при проведении оценки... 25
4.3. Обоснование отказа от использования доходного подхода при проведении оценки... 26
4.4. Оценка сравнительным подходом... 26
5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ... 42
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ... 43
ПРИЛОЖЕНИЯ... 44
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Таблица 1. Задание на оценку.
Объект оценки |
1/4 (Одна четвертая) доля в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 39 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. |
Состав объекта оценки |
В состав квартиры входят следующие помещения (источники данных – кадастровый паспорт и экспликация): |
Характеристики объекта оценки |
Площадь квартиры 39 кв.м. , жилая площадь 20,9 кв.м. , площадь кухни 8,6 кв.м. |
Вид определяемой стоимости |
Рыночная стоимость. |
Цель оценки |
Определение рыночной стоимости объекта оценки. |
Задачи оценки (предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения) |
Результаты оценки будут использованы Заказчиком в процессе судебного разрешения имущественного спора. Другое использование результатов оценки не предусматривается. |
Имущественные права на объект оценки |
Право общей долевой собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит: 1. Гр-ке РФ ХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХХ 00.00.0000 г. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. (3/4 доли в праве). 2. Гр-ке РФ ХХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХХ 00.00.0000 г. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. (1/4 доля в праве). Источник данных – Свидетельство о государственной регистрации права. |
Обременения объекта оценки |
Документально подтвержденные обременения в отношении объекта оценки отсутствуют, поэтому оценка объекта проводится исходя из предположения, что таких обременений нет. |
Дата оценки |
12 февраля 2016 г. |
Дата проведения осмотра и особенности проведения осмотра объекта оценки |
Дата осмотра: 12.02.2016. Проведен визуальный осмотр всех помещений квартиры. Техническая экспертиза, проверка оборудования квартиры или другие специальные исследования не проводились. |
Необходимость привлечения отраслевых экспертов |
Стороны договора (Заказчик и Оценщик) пришли к общему соглашению, что необходимость привлечения отраслевых экспертов для проведения данной оценки отсутствует. |
Срок проведения оценки |
12.02.2016-17.02.2016 |
Допущения и ограничительные условия, на которых основывается оценка:
Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.
Оценщик исходит из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо обременений, претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
Оценщик не проводил измерения физических параметров оцениваемого объекта, кроме тех, что оговорены в отчете. Все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматриваются как истинные.
Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.
Все иллюстративные материалы приводятся исключительно в целях облегчения визуального восприятия. Использование этих материалов в других целях не допускается.
Данные для оценки были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.
Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины стоимости объекта оценки.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет продан по указанной величине стоимости.
1.2. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ (СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ)
Настоящим оценщик удостоверяет, что:
1. Все факты, изложенные в отчете, соответствуют действительности.
2. Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в отчете допущений и ограничений.
3. Оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами поведения.
4. Образование оценщика соответствует необходимым требованиям.
5. Оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения.
6. Оценщик не имеет какого-либо интереса в объекте оценки, а также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон.
7. Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата.
8. Вознаграждение оценщика не зависит от результатов оценки или от каких-либо аспектов отчета.
9. Оценщик произвел осмотр объекта оценки.
10. Ни одно лицо, кроме указанных в отчете, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке отчета.
1.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
Таблица 2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Заказчик |
Гражданка РФ ХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХХ 00.00.0000. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. |
Оценщик |
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА» Место нахождения: Г. Москва, ул. Б. Татарская, д. 35. ОГРН 1037709029050, дата присвоения 01.04.2003. ООО Корпорация «ОЦЕНКА» имеет полис обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки №150000-035-0001159, выданный ОАО «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ» 05.11.2015, страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей. Срок действия договора страхования – с 10 ноября 2015 по 09 ноября 2016 года. В оценке принимали участие следующие оценщики: 1. ХХХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХХХХХХ, член Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков ХХ ХХХХ 2007 года за регистрационным номером ХХХХ, имеет диплом о профессиональной переподготовке ХХ № ХХХХ, выданный Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права ХХ ХХХХ 2003 года. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2003 года, имеет полис обязательного страхования ответственности оценщика №ХХ-000ХХХ-ХХ/ХХ от 20.10.2015 выдан ОАО «Государственная страховая компания «Югория». Срок действия полиса страхования – до 31 октября 2016 года включительно. |
Основание для проведения оценки |
Договор на оказание услуг по оценке № 000/00 от 00 хххх 2016г. |
1.4. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
Основанием для проведения данной оценки является договор на оказание услуг по оценке №ХХ/ХХ, заключенный между Оценщиком и Заказчиком оценки 12.02.2016.
Общая информация, идентифицирующая объект оценки:
В настоящей работе оценивалась 1/4 (Одна четвертая) доля в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 39 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.
Рассматриваемая однокомнатная квартира имеет:
Общую площадь - 39,0 м2;
Жилую площадь - 20,9 м2;
Кухня - 8,6 м2;
Раздельный санузел;
2 Балкона.
Условный номер объекта: 0-000000
На оцениваемую 1/4 долю в праве на эту квартиру приходится 9,75 м2. Доля в натуре не выделена.
Обременения права в изученных оценщиком документах не выявлены.
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:
При проведении оценки применялся только сравнительный подход. Результат оценки 1/4 доли в однокомнатной квартире общей площадью 39 кв. м., полученный при применении сравнительного подхода, составляет 826 000 (Восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей.
Проделанные в рамках каждого из примененных подходов расчеты, а также использованная для проведения оценки информация изложены далее в настоящем отчете.
Итоговая величина стоимости объекта оценки:
В результате проведения оценки, Оценщик пришел к выводу:
Рыночная стоимость 1/4 (Одной четвертой) доли в однокомнатной квартире общей площадью 39 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0, по состоянию на дату оценки составляет 826 000 (Восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей.
| Генеральный директор ХХХХХХХХХ Х. Х. |
ООО «КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА» |
| Оценщик: ХХХХХХХХХ Х. Х. |
Печать |
Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости:
1. Полученная итоговая стоимость не может быть использована иначе, чем это предусмотрено заданием на оценку (цели и задачи оценки).
2. Использование полученной итоговой стоимости для решения задач, отличных от указанных в задании на оценку, может привести к неверным выводам.
3. Полученная итоговая стоимость действительна лишь на дату оценки.
4. Полученная итоговая стоимость представляет собой обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов,
с учетом принятых допущений и не является гарантией того, что объект оценки будет продан или иным образом отчужден по указанной стоимости.
1.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Настоящая оценка проведена в соответствие с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки [1].
При проведении оценки и составлении отчета об оценке применялись следующие стандарты оценочной деятельности:
1. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)"
2. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)"
3. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)"
4. Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Вышеперечисленные стандарты используются, поскольку они являются обязательными для использования оценщиками при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации.
5. Свод стандартов и правил Российского общества оценщиков (РОО) – данные стандарты применяются в части, не противоречащей, а дополняющей и поясняющей федеральные стандарты оценки. Эти стандарты применяются потому, что они являются обязательными для использования оценщиками – членами РОО.
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.1. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ
Рассматриваемая однокомнатная квартира расположена на территории Юго-Западного АО, в муниципальном районе «Северное Бутово» по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.
Граница внутригородского муниципального образования Северное Бутово проходит: по городской черте г. Москвы (восточной границе полосы отвода Симферопольского шоссе (включая территорию Всесоюзного научно-исследовательского института лекарственных растений площадью 17 га), далее по оси полосы отвода Курского направления МЖД, южной границе лесопарковой зоны, далее пересекая автомобильную дорогу в Южное Бутово по городской черте г. Москвы (восточной и северной границам квартала N 8 лесопарка (включая 9 га квартала), северной границе квартала N 7 лесопарка, восточной границе кварталов N 4 и 2 лесопарка, южной границе квартала N 3 лесопарка, оси р. Битца, западной границе квартала N 3 лесопарка), оси полосы отвода МКАД, внешней границе полосы отвода МКАД (включая транспортную развязку Куликовской ул.), юго-западной и южной границам транспортной развязки Симферопольского ш. до городской черты г. Москвы.
Подъезд к дому, в котором расположена рассматриваемая квартира, осуществляется по улице ХХХХХХХХХХХ, далее по дворовым проездам. Покрытие улицы и дворовых проездов – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Ближайшая автомагистраль – МКАД. Ближайшая станция метро – «Бульвар Дмитрия Донского» - около 10 минут пешком.
Рассматриваемый дом расположен в жилом массиве. Данный жилой массив представляет собой смешанную застройку, состоящую в основном из панельных домов разной этажности. Инфраструктура района хорошо развита. Имеются продовольственные, промтоварные, хозяйственные магазины, аптека и т.д. Преобладающая окружающая застройка – жилая. Территория вокруг дома обустроена, имеются места для парковки автотранспорта. Уровень шума средний.
2.2. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Рассматриваемая однокомнатная квартира расположена в Москве, по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.
Дом: рассматриваемая квартира расположена на 3-ом этаже 14-этажного жилого дома. Дом панельный, с перекрытиями из железобетона. Фасад дома видимых повреждений не имеет. Коммуникации – центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация. В доме есть лифт и мусоропровод. Лестничная клетка в удовлетворительном состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира удовлетворительное, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.
Квартира: рассматриваемая квартира имеет:
Общую площадь – 39 м2
Жилую площадь — 20,9 м2
Кухню-8,6 м2
Раздельный санузел
2 Балкона
Высота потолков - 2,68м. В квартире имеются 2 застеклённых балкона. Окна квартиры выходят во двор.
Класс отделки внутренних помещений квартиры – «Простая отделка». Покрытие полов – линолеум (комната, коридор, кухня) и плитка (ванная, уборная), покрытие стен – бумажные обои. Оконные рамы – деревянные, окрашенные белой масляной краской. Отделка потолков – окраска белой водоэмульсионной краской. Межкомнатные дверные проемы и дверные полотна – деревянные, окрашены бесцветным лаком.
В жилой комнате и на кухне есть участки, поврежденные в результате залива водой с верхних этажей. Состояние отделки - требуется проведение ремонтных работ по устранению следов протечек в жилой комнате и на кухне.
Условный номер объекта: 0-000000.
Источники данных: Свидетельство о регистрации права, экспликация, кадастровый паспорт помещения, результаты визуального осмотра квартиры, проведенного Оценщиком.
Таблица 3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных. Источники: Свидетельство о регистрации права, экспликация, кадастровый паспорт помещения, данные визуального осмотра оценщика.
Характеристика |
Описание |
Адрес |
г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. |
Условный номер объекта: |
0-000000 |
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона |
- |
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) |
Хорошее |
Дорожное покрытие во дворе, его состояние |
Асфальт. Состояние покрытия хорошее. |
Уличное освещение |
Имеется |
Детская площадка |
Имеется |
Зеленые насаждения |
Имеются |
Организованная стоянка автотранспорта или подземный гараж |
Парковка стихийная |
Экологическая обстановка |
Удовлетворительная |
Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади аналогичных квартир в данном районе |
От 125 000 руб. до 145 000 руб. на основании обзора рынка, выполненного оценщиком |
Общая характеристика здания |
|
Тип здания |
Многоквартирный блочный жилой дом. |
Год постройки |
2003 |
Год последнего капитального ремонта здания |
- |
Физический износ здания согласно данным БТИ, % |
6% по состоянию на 2012 год |
Физический износ здания, рассчитанный оценщиком,% |
6%. Физический износ рассчитывался методом срока жизни. В рамках данного метода физический износ рассчитывается по формуле: И (%) = ЭВ/ЭЖ*100, где: ЭВ - эффективный возраст, определяемый на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую стороны. ЭЖ - типичный срок экономической жизни объекта. Расчет:(2016-1964)/150*100=35% |
Функциональное устаревание |
Функциональное устаревание (функциональный износ) возникает в связи с несоответствием объекта современным требованиям: к планировке, техническому оснащению, дизайну и т.д. Поскольку рассматриваемый жилой дом имеет функциональную планировку, функциональное техническое оснащение, отделку, то функциональное устаревание у него отсутствует. |
Внешнее устаревание |
Внешнее устаревание (внешний износ) – это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами (общий экономический упадок района, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли, занятости, негативные изменения в инфраструктуре района, экологическая ситуация). В данном случае, общего упадка района - нет, действий правительства или местной администрации, имеющих отрицательное влияние на объект, в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования - нет. Поэтому внешнее устаревание у рассматриваемого здания отсутствует. |
Материал наружных стен |
Бетонные блоки |
Материал перекрытий |
Железобетонные |
Фундамент |
Железобетонный |
Состояние здания (субъективная оценка) |
Хорошее |
Внешний вид фасада дома |
Бетонные блоки |
Количество этажей в здании, согласно технической документации |
14 |
Количество этажей в здании, согласно визуальному осмотру |
14 |
Информация о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт |
Оценщику не удалось обнаружить в открытых источниках информацию о планах на снос или капитальный ремонт с отселением. По результатам осмотра здание находится в хорошем состоянии. Таким образом, по мнению оценщика, здание, в котором расположен объект оценки, не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением. |
Наличие чердака |
Имеется |
Наличие подвала в здании |
Имеется |
Наличие домофона, консьержа и т.д. |
Домофон, кодовый замок |
Наличие лифта |
В каждом подъезде два лифта |
Наличие мусоропровода |
Имеется |
Состояние подъезда (субъективная оценка) |
Хорошее |
Характеристики объекта оценки |
|
Информация о текущем использовании объекта оценки |
Квартира используется в качестве жилья. |
Этаж расположения квартиры |
3 |
Количество квартир на площадке |
6 |
Площадь: с учетом летних и не отапливаемых помещений/общая/жилая, м.кв. |
39/39/20,9 |
Количество комнат, площадь, м.кв. |
1 ком. |
Высота потолков, м |
2,68 |
Площадь кухни, м.кв. |
8,6 |
Тип санузла, количество |
Совмещенный, один |
Вспомогательные и подсобные помещения, м.кв. |
Кухня-8,6 м2 Раздельный санузел - 4 м2 2 Балкона - 5,5 м2 |
Наличие балкона, лоджии, количество |
2 Балкона |
Вид из окон |
Во двор |
Техническое обеспечение |
Холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация, вентиляция. Все коммуникации центральные. |
Оборудование |
Сантехническое оборудование совмещённого санузла, сантехническое оборудование кухни, электроплита на кухне |
Наличие ТВ-антенны, телефона |
Имеется |
Состояние отделки |
Удовлетворительное, требуется проведение ремонтных работ по устранению следов протечек в жилой комнате и на кухне. |
Видимые дефекты внутренней отделки |
В жилой комнате и на кухне есть участки, поврежденные в результате залива водой с верхних этажей. |
Физический износ и устаревания |
Соответствуют аналогичным параметрам здания (см. выше) |
Соответствие квартиры поэтажному плану БТИ |
Соответствует |
Фотографии рассматриваемой квартиры приведены в Приложениях к настоящему Отчету.
Оцениваемое право: в настоящей работе оценивается право общей долевой собственности.
Право общей долевой собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит:
1. Гр-ке ХХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХ 00.00.0000. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. Свидетельство о государственной регистрации права 00-ХХ 0000000, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Запись регистрации № 00-00-00/000/0000-000 сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 00 хххх 0000. (3/4 доли в праве).
2. Гр-ке ХХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХ 00.00.0000. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. Свидетельство о государственной регистрации права 00-ХХ 0000000, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Запись регистрации № 00-00-00/000/0000-000 сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 00 хххх 0000. (1/4 доля в праве).
2.3. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ УСТАНОВЛЕНИЯ КОЛИЧЕСТВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
При проведении оценки для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, Оценщик использовал информацию из следующих документов на оцениваемую квартиру:
1. Свидетельство о государственной регистрации права на доли в рассматриваемой квартире.
2. Экспликация, выданная Юго-Западным ТБТИ г. Москвы
3. Кадастровый паспорт квартиры
Копии документов получены Оценщиком от Заказчика оценки.
2.4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Анализ рынка проведен с использованием материалов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (//www.irn.ru)
Влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок недвижимости:
На протяжении всего 2015 года рынок недвижимости Москвы и России находился под давлением геополитических и макроэкономических факторов. Ухудшение отношений с западными странами, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля – все эти обстоятельства повлияли на рынок недвижимости.
Ситуация на московском рынке недвижимости ухудшилась не только относительно докризисных 2006-2007гг., но даже по сравнению с достаточно сложными 2010-2011 гг. Экономический рост в России практически полностью исчез, соответственно, стагнируют и даже сокращаются доходы бизнеса и населения. Из-за геополитических проблем из страны высокими темпами уходит капитал (в 2014г. отток составил $115 млрд., а за 2015г. – по предварительным оценкам $53 млрд.).
Кроме того, исполнительная власть, нуждающаяся в дополнительных источниках финансирования бюджета, задумывается об увеличении налоговой нагрузки. И если увеличение налога на имущество (т.е. недвижимость) даже пойдет рынку на пользу, то рост налогов на бизнес подорвет финансовую устойчивость компаний и увеличит вероятность их банкротства. А это в свою очередь неизбежно отразится на уровне доходов населения и ударит по платежеспособному спросу на жилье, который и без того невелик.
Экономические санкции против России закрыли доступ к дешевым кредитам и сократили инвестиции в нашу страну, также усилился отток капитала и падение курса рубля. Начало 2016 года принесло не только новые антирекорды по рублю, но и продемонстрировал нефть дешевле 30$ за баррель, что ниже минимумов прежнего кризиса 2008-2009 годов. Это обстоятельство вновь подняло старый вопрос о том, в какой степени цены на недвижимость в Москве зависят от цен на нефть и чего ждать от квадратного метра, если стоимость барреля нефти задержится на этом уровне надолго.
Снизились доходы бизнеса и населения, а рынок недвижимости остался без прежнего объема ликвидности, которая в былые годы формировала докризисную стоимость квадратного метра. Теперь быстрые деньги ушли из страны, и прежний уровень цен на недвижимость в Москве и Подмосковье перестал соответствовать новой геополитической и макроэкономической реальности.
В целом ситуация на московском рынке недвижимости остается непростой. Причины вполне понятны – ситуация в экономике и геополитике лучше не становится, цены на нефть ставят новые антирекорды, инвестиции в страну снижаются, платежеспособность населения падает, цены на товары первой необходимости продолжают расти и забирают все большую часть доходов людей, снижая их способность платить ипотеку или аренду.
Анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки (вторичный рынок квартир):
Существенного восстановления московского рынка недвижимости с началом 2016 года не произошло. Это довольно важное обстоятельство, которое позволяет многое сказать о дальнейших перспективах и сделать прогноз цен на недвижимость в Москве и Подмосковье.
Несмотря на снижение цен как долларовом, так и в рублевом выражении, предложение жилья на московском рынке, по-прежнему, превышает спрос. Эксперты рынка отмечают падение числа сделок и удлинение средних сроков рыночной экспозиции объектов. В текущей рыночной ситуации продавцы квартир склонны предоставлять большие скидки в процессе торга, лишь бы максимально склонить покупателя с совершению сделки.
В течение всего 2015 года рынок недвижимости Москвы и Подмосковья пытался найти точку равновесия после сильных колебаний валютного курса конца 2014 года и ажиотажа вокруг покупки недвижимости с целью спасения денег, который пришелся на тот же период. Но декабрьская волна ажиотажа оказалась непродолжительной и пошла на спад уже в январе 2015 г. И практически весь 2015 год цены на московском рынке недвижимости медленно двигались вниз.
На январь 2016 года пришелся очередной этап падения рубля, что, разумеется, сказалось и на динамике цен на недвижимость в Москве. Квадратный метр продолжает демонстрировать свою неспособность отыгрывать ослабление национальной валюты, поэтому в долларовом выражении цены показали за январь 2016 года ощутимый минус. В рублях же сползание цен вниз пока приостановилось.
По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в столице потерял за январь более 7%, снизившись до 2421$ за квадратный метр. Это среднемесячное значение индекса. Более динамичный еженедельный индекс показал на начало февраля отметку 2295$. Таким образом, средний уровень стоимости жилья в Москве движется к «круглому» значению в 2000$ за метр.
В рублевом выражении средний уровень цен на московские квартиры по прежнему колеблется в диапазоне 125-180 тысяч рублей за метр. Приостановка снижения рублевого уровня цен в условиях резкого роста доллара - вполне ожидаемое явление: с одной стороны, часть продавцов пытаются проиндексировать цены по доллару, а с другой – ослабление национальной валюты способствует активизации покупателей.
Примечательно, что динамика цен по типам жилья и по географии в январе 2016 получилась довольно однородной. Это означает, что у квадратного метра не получается компенсировать падение рубля не только в экономклассе, но и в дорогом сегменте. Снижение долларовых цен на современные монолитно-кирпичные дома - примерно такое же, как на типовую панель, а большие квартиры оказываются не многим устойчивее по цене, чем маленькие.
Исключением в январе 2016 стал только Центральный округ – коррекция цен в нем оказалась ощутимо ниже, чем в других округах в силу уникальности центра города. Однако другие престижные округа и районы столицы – запад и юго-запад - показали почти такое же снижение, как и все остальные недорогие округа и районы.
Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к. в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка. Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в большей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен.
|
Январь 16 |
К дек 15 |
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) |
2 421 пункт. |
-7,1% |
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) |
-6,0 %/мес. |
-1,8% |
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) |
-3,2 б.деп. |
+1,2 б.д. |
Средняя стоимость квартир в зависимости от типа дома, Москва |
Янв16 |
Дек15 |
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
2 005 |
-7,5% |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) |
2 103 |
-7,4% |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) |
2 284 |
-7,1% |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
2 233 |
-6,9% |
"Сталинки" и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) |
2 819 |
-7,8% |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) |
3 012 |
-6,9% |
Все панельные и блочные дома |
2 131 |
-7,3% |
Все монолитные и кирпичные дома |
2 688 |
-7,2% |
Средняя стоимость квартир в зависимости от комнатности |
Янв16 |
Дек15 |
Однокомнатные квартиры |
2 289 |
-7,8% |
Двухкомнатные квартиры |
2 336 |
-7,2% |
Трехкомнатные квартиры |
2 346 |
-6,6% |
Многокомнатные квартиры |
2 897 |
-4,9% |
Средняя стоимость самых дорогих и самых дешевых квартир |
Янв16 |
Дек15 |
Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) |
4 130 |
-5,7% |
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир) |
1 665 |
-7,5% |
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому») |
2.48 |
+1,9% |
Примечание: Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей.
Анализ цен предложений в рассматриваемом сегменте и основных факторов, влияющих на цены:
Рассматриваемая квартира принадлежит к сектору типового массового жилья, расположенного в спальных районах города в панельных и блочных жилых домах, построенных в конце 1970-х – начале 1980-х гг. Цены на жилье в этом секторе рынка примерно соответствуют средним ценам по городу, из-за того что жилье данного типа является широко распространенным в городе Москве.
Анализ фактических данных о ценах предложений о продаже аналогичных квартир, проведенный оценщиком, показал, что диапазон цен в этом секторе рынка в начале февраля 2016г. для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (район Северное Бутово) составлял 120000-145000 руб. за 1 кв.м. Для сравнения, в среднем по городу Москве, стоимость 1 кв.м. жилья в это время составляла около 160000-180000 руб.
В качестве примеров реальных цен предложений, действовавших в период проведения оценки, на квартиры из рассматриваемого сегмента, расположенных в районе объекта оценки, можно привести следующие:
1. 6 500 000 руб. за 1 комнатную квартиру 39 кв.м.
2. 6 000 000 руб. за 1 комнатную квартиру 39,1 кв.м.
3. 5 900 000 руб. за 1 комнатную квартиру 39,2 кв.м.
4. 5 800 000 руб. за 1 комнатную квартиру 39,5 кв.м.
Таким образом, можно констатировать, что стоимость жилья в районе расположения объекта оценки несколько ниже средней стоимости жилья по городу Москве, что объясняется более удаленным от центра города местоположением района объекта оценки (за пределами МКАД).
К основным факторам, влияющим на стоимость квартиры на московском рынке жилья, можно отнести следующее:
1. Местоположение: административный округ города, близость к центрам деловой и социальной активности и рекреационным зонам.
2. Транспортная доступность объекта: близость к станциям метро, развитость общественного транспорта в месте расположения квартиры.
3. Состояние окружающей застройки (промышленная, жилая, смешанная): расположение квартиры с промышленными объектами может снижать ее стоимость из-за возможно более высокого загрязнения окружающей среды и повышенного уровня шума.
4. Тип дома (панельный, кирпичный, монолитный): при прочих равных условиях, наиболее дорогие квартиры находятся в монолитных и монолитно-кирпичных домах современной постройки, наиболее дешевые – в панельных домах советского периода застройки.
5. Этажность дома: как правило, квартиры в домах повышенной этажности на рынке стоят дороже (при прочих равных условиях).
6. Техническое состояние жилого здания (новое, не требуется ремонт, требуется текущий ремонт, выборочный капитальный ремонт, комплексный капитальный ремонт, ветхое): в старых зданиях, требующих ремонта, стоимость квартир ниже, чем в новых зданиях с хорошим техническим состоянием.
7. Этаж расположения квартиры: квартиры на первых и последних этажах жилых домов стоят дешевле, чем квартиры, расположенные между первым и последним этажами.
8. Жилая площадь квартиры: при прочих равных условиях, квартиры с большей жилой площадью стоят несколько дороже.
9. Площадь кухни в квартире: при прочих равных условиях, квартиры с большей кухней стоят несколько дороже.
10. Общая площадь квартиры: при прочих равных условиях, цена за 1 кв. м. в квартирах большей площади меньше.
11. Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт): чем выше класс отделки квартиры, тем выше стоимость 1 кв.м. в этой квартире.
12. Состояние отделки (отсутствует или требует полной замены, среднее состояние, не требующее ремонта, требует косметического ремонта): квартиры без отделки или с отделкой, требующей ремонта, стоят несколько дешевле, чем квартиры с нормальным (не требующим ремонта) состоянием отделки.
13. Наличие балкона, лоджии: наличие летних помещений в квартире увеличивает ее привлекательность в глазах потенциального покупателя, поэтому стоимость квартиры с балконом или лоджией несколько выше, чем стоимость аналогичной квартиры без летних помещений.
14. Расположение окон квартиры: расположение окон квартиры (улица или двор) влияет на потребительскую привлекательность квартиры как жилого помещения. Квартиры с окнами, выходящими во двор, имеют пониженный уровень шума и загрязнения воздуха по сравнению с квартирами, чьи окна выходят на улицу. Как правило, квартиры с окнами во двор стоят несколько дороже (при прочих равных условиях).
15. Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью: если квартира продается с мебелью и иным оборудованием, не связанным с недвижимостью, то ее стоимость может быть выше, чем стоимость аналогичной квартиры без такого имущества.
Основные выводы:
1. Объем предложения квартир на московском рынке жилья вырос.
2. Цены продажи квартир на вторичном и первичном секторах рынка заметно снизились по сравнению с докризисным уровнем. Учитывая тот факт, что даже рублевые цены на квартиры снизились, можно заключить, что негативные т
енденции в макроэкономике продолжают сказываться на московском рынке жилья.
3. Ликвидность квартир как товара снизилась (заметное увеличение срока рыночной экспозиции).
4. На московском рынке жилья фиксируется рост количества предложений к продаже, падение спроса со стороны покупателей, уменьшение числа сделок, увеличения размера скидок со стороны продавцов при продаже квартир.
В целом, московский рынок жилой недвижимости можно охарактеризовать как неактивный.
5. Вероятно, что в ближайшие 3-4 месяца цены на жилую недвижимость продолжат плавное снижение.
Перейти к остальным частям отчета об оценке доли в квартире
Статьи по теме:
"Оценка стоимости квартир и жилой недвижимости"
info@koo.ru
Телеграм
Статьи по теме:
"Оценка стоимости квартир и жилой недвижимости"
